การบริหารบริการทั่วไปซึ่งเป็นเจ้าของบ้านที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ (ที่ประมาณ 360 ล้านตารางฟุต) สร้างความประหลาดใจให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และผู้มีส่วนได้เสียอื่น ๆ เมื่อต้นเดือนที่ผ่านมาเมื่อมีการตีพิมพ์รายชื่ออาคาร 440 แห่งที่รัฐบาลเป็นเจ้าของซึ่งอาจถูกขายออกไป รายการนี้รวมถึงสำนักงานใหญ่ของ FBI และอาคารหลักของกระทรวงยุติธรรมในหมู่คนอื่น ๆ ในวอชิงตันดีซีและที่อื่น ๆ
ในไม่ช้ารายการที่ได้รับการแก้ไขและสั้นกว่าก็ถูกเผยแพร่ หลังจากนั้นรายการก็หายไปจากเว็บไซต์ GSA พร้อมกับบันทึกว่ารายการจะมาเร็ว ๆ นี้
“ เรากำลังระบุอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ไม่ได้เป็นหลักสำหรับการดำเนินงานของรัฐบาลหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจเพื่อการกำจัด” เว็บไซต์กล่าว “ การขายทำให้มั่นใจได้ว่าเงินดอลลาร์ผู้เสียภาษีจะไม่ถูกใช้ไปกับพื้นที่ของรัฐบาลกลางที่ว่างเปล่าหรือต่ำเกินไป”
การเพิ่มความไม่แน่นอนให้กับ CRE
ความคิดอาจไม่ใช่เรื่องใหม่ – การบริหารที่พิสูจน์ได้มีแผนสำหรับการขายสิ่งอำนวยความสะดวกของรัฐบาลกลางและกองทัพได้รวมกันมานานหลายปี แต่วิธีการในปัจจุบันได้สร้างความไม่แน่นอนมากมายเกี่ยวกับผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากสินทรัพย์สำนักงานและพื้นที่อื่น ๆ ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์–
“ แม้ว่าส่วนหนึ่งของสำนักงานเหล่านี้จะกลับมาอยู่ในตลาด แต่ก็จะลดราคาและทำให้เกิดความยากลำบากมาก” Tarter ซึ่งก่อนหน้านี้เคยเป็นนายกเทศมนตรีระยะเวลาห้าภาคของ Falls Church, Va. และปัจจุบันเป็นผู้อำนวยการบริหารของศูนย์ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่วิทยาลัยธุรกิจ Costello ของ GMU
ยังมีเหตุผลบางประการสำหรับการขาย GSA รักษาหนี้สินการบำรุงรักษาที่เลื่อนออกไปมากกว่า 80 พันล้านเหรียญสหรัฐในพอร์ตโฟลิโอที่มีน้ำหนักเฉลี่ย 49 ปีและได้ระบุความสำคัญในการลดหนี้สินเหล่านี้โดยการขายอาคารระดับ B หรือ C
ลังกล่าวว่าสินทรัพย์เหล่านี้จำนวนมากตอนนี้ล้าสมัยอาจถูกเปลี่ยนเป็นภาคเอกชน “ เราจะเห็นความสนใจที่เพิ่มขึ้นในสินทรัพย์ระดับ A ใหม่เนื่องจากนายจ้างแสวงหาพื้นที่สำนักงานที่น่าสนใจพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อดึงดูดคนงานกลับเข้าไปในสำนักงาน” เขากล่าวเสริม
ศักยภาพของความเจ็บปวด
ถึงกระนั้นศักยภาพของความเจ็บปวดก็ยังอยู่ที่นั่น ตลาดสำนักงาน DC จะได้รับผลกระทบอย่างหนักที่สุด แต่เมืองต่างๆทั่วประเทศที่มีสถานะของรัฐบาลกลางจะรู้สึกถึงผลกระทบตาม Tarter ยิ่งไปกว่านั้นหากการยุติการเช่าเร็วเร่งการหยุดชะงักของตลาดจะรุนแรงยิ่งขึ้น
อ่านเพิ่มเติม: ราคาสำนักงานเลื่อนเป็นส่วนลดเพิ่มขึ้น
“ ตัวอย่างเช่นในเวอร์จิเนียส่วนสำคัญของงบประมาณของรัฐบาลท้องถิ่นมาจากรายได้จากภาษีทรัพย์สินดังนั้นหากคุณเป็นเขตอาร์ลิงตันซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของรายได้ของคุณ – และไม่ใช่ส่วนที่ไม่มีนัยสำคัญ – มาจากภาษีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์” Tarter กล่าว “ เมื่ออาคารว่างเปล่ามันก็คุ้มค่าน้อยกว่าเมื่อมันเต็ม”
ผลกระทบแบบนั้นจะมีผลระลอกคลื่น อุตสาหกรรมที่พึ่งพาคนงานในสำนักงานเช่นร้านอาหารการขนส่งและการค้าปลีกอาจประสบกับความต้องการที่ลดลง Tarter กล่าว นั่นจะสะท้อนถึงการหยุดชะงักที่เห็นในระหว่างการระบาดใหญ่
รัฐบาลสามารถทำงานร่วมกับรัฐบาลท้องถิ่นโดยมีเจ้าของบ้านและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในท้องถิ่นอื่น ๆ เพื่อใช้การจัดหาอย่างช้าๆในตลาดเขากล่าวต่อไป
“ แต่พวกเขาดูเหมือนจะไม่อยากทำเช่นนั้น” Tarter กล่าว “ สิ่งที่ตรงกันข้าม – การกำจัดทุกอย่างในที่เดียวก็ล้มลง”
รัฐบาลท้องถิ่นรู้ว่านี่เป็นความเป็นไปได้และบางแห่งกำลังเตรียมตัวอยู่เขาสรุป รัฐบาลท้องถิ่นบางแห่งเช่นอาร์ลิงตันกำลังปรับกฎหมายการแบ่งเขตเพื่อให้ง่ายต่อการเปลี่ยนอาคารสำนักงานที่ว่างสำหรับที่อยู่อาศัยการต้อนรับและพื้นที่ใช้งานผสม แต่มันจะไม่ง่ายที่จะแปลงอาคารสำนักงานจำนวนมากเนื่องจากประวัติความเป็นมาของคุณสมบัติสำนักงานนับตั้งแต่การระบาดใหญ่ได้แสดงให้เห็น
ความซับซ้อนของการขายอาคารรัฐบาล
การขายอาคารออกจากอาคารอาจไม่ใช่เรื่องง่ายในทุกกรณี มีหลายประเด็นที่นักลงทุนจะต่อสู้กับเมื่อประเมินอาคารของรัฐบาลกลางที่ได้รับการเสนอให้มีการจัดการโดยรัฐบาล Nathan Edwards ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัย DC Metro ที่ Cushman & Wakefield กล่าว CPE–
อาคารของรัฐบาลกลางส่วนใหญ่ที่กำหนดไว้สำหรับการจัดการมีอายุมากขึ้นและต้องการการอัพเกรดหลายล้านเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานการตลาดปัจจุบันเอ็ดเวิร์ดกล่าวถึง ตัวอย่างเช่นบ่อยครั้งที่อาคารไม่ได้สอดคล้องกับมาตรฐานที่ทันสมัยสำหรับเส้นหน้าต่างระยะห่างคอลัมน์ HVAC และอื่น ๆ
“ ข้อกำหนดด้านความทันสมัยอย่างหนักนี้จะเรียกร้องเงินทุนที่สำคัญหรือเป็นพื้นฐานที่ต่ำมากในการสร้างแรงจูงใจในการปรับปรุงและนำเอาสินทรัพย์ใหม่หรือทั้งสองอย่าง” เขากล่าว
เอ็ดเวิร์ดเสริมว่าอาคารหลายหลังใน Metro DC ถูกจัดประเภทว่ามีความสำคัญในอดีตและมีข้อ จำกัด เกี่ยวกับประเภทและขอบเขตของการพัฒนาขื้นใหม่ “ ขอบเขตที่การกำหนดประวัติศาสตร์สามารถปลดเปลื้องเพื่อเร่งการถ่ายโอนยังคงไม่ชัดเจน ณ จุดนี้”
“ ในที่สุดอาคารอาจถูกเช่า-แบบดั้งเดิม, เช่าพื้นดิน-ไปยังผู้ครอบครองและนักลงทุนที่ไม่ใช่ภาครัฐ” เขากล่าว “ หากมีโครงสร้างอย่างรอบคอบสิ่งนี้อาจให้ผลประโยชน์แก่รัฐบาลกลางผู้เสียภาษีของสหรัฐอเมริกา District of Columbia และนักลงทุนและเจ้าของที่มีส่วนร่วมในการเปลี่ยนแปลง”
อ่านเพิ่มเติม: การลงทุนในสำนักงาน DC หยิบขึ้นมาในปี 2567
GSA ได้ระบุว่าการลดอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของจะมุ่งเน้นไปที่พื้นที่สำนักงานทั่วไปที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักที่จะถูกแทนที่ตามความจำเป็นในตลาดเช่าเอกชน อาคารเหล่านี้ส่วนใหญ่ใช้สำหรับหน้าที่การบริหารไม่สนับสนุนพื้นที่ที่มีความสำคัญต่อภารกิจของรัฐบาลเช่นการบังคับใช้กฎหมายการวิเคราะห์ยาและการป้องกันชายแดนลังที่กล่าวถึง
แต่ละพื้นที่เหล่านี้ต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีความเชี่ยวชาญสูงเพื่อให้พนักงานของรัฐสามารถปฏิบัติภารกิจได้และภาคเอกชนมีประวัติที่แสดงให้เห็นถึงการสร้างและการจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นในราคาที่ถูกลง
“ เป็นผลให้เรามีแนวโน้มที่จะเห็นการเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในพื้นที่สี่เหลี่ยมจัตุรัสของพื้นที่เช่าของรัฐบาลเมื่อเทียบกับที่เป็นเจ้าของ” Crate ทำนาย
นอกจากนี้เขายังกล่าวว่าในอีกห้าปีข้างหน้าการจัดหาสินค้าคงคลังสำนักงานสินค้าโภคภัณฑ์ซึ่งจะถูกนำไปใช้ในพื้นที่ค้าปลีกหรือที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มขึ้น
