ความแตกต่างที่สำคัญนักลงทุนควรรู้

หากคุณกำลังพิจารณาที่จะกระจายพอร์ตการลงทุนของคุณนอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมในการเป็นเจ้าของธุรกิจการทำความเข้าใจว่าสินทรัพย์เหล่านี้มีค่าแตกต่างกันอย่างไรเป็นสิ่งสำคัญ ในฐานะคนที่เป็นเจ้าของทั้งอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และธุรกิจดำเนินงานเช่นร้านขายเหล้าและเครื่องซักผ้าฉันได้เรียนรู้บทเรียนที่มีค่าเกี่ยวกับวิธีการประเมินสินทรัพย์เหล่านี้จัดหาเงินทุนและจัดการ

วิดีโอ: คุณให้ความสำคัญกับธุรกิจที่แตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?

ฉันซื้อร้านขายเหล้าแห่งแรกและ Mini Mart ได้อย่างไร

ประมาณสามปีที่ผ่านมาฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่รวมร้านขายเหล้า/มินิมาร์ทในระดับหลักและอพาร์ทเมนท์สามแห่งชั้นบน แพ็คเกจทั้งหมดมีค่าใช้จ่ายฉัน $ 610,000 บวกประมาณ $ 80,000 สำหรับสินค้าคงคลัง ตั้งแต่นั้นมาฉันยังได้ซื้อร้านขายเหล้าอีกแห่งหนึ่งและเป็นเจ้าของเครื่องซักผ้าสองสามใบพร้อมกับคุณสมบัติเชิงพาณิชย์ที่อยู่อาศัยและหลาย ๆ แห่งประมาณ 40 แห่ง

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

เมื่อฉันทำการซื้อครั้งแรกฉันได้ทำตามขั้นตอนเชิงกลยุทธ์ที่เพิ่มมูลค่าโดยรวมอย่างมีนัยสำคัญ: ฉันแยกธุรกิจออกจากอสังหาริมทรัพย์–

ฉันสร้าง บริษัท ที่แตกต่างกันสองแห่ง:

• บริษัท หนึ่งแห่งที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์)
• บริษัท แยกต่างหากเพื่อดำเนินธุรกิจ (ร้านขายเหล้า)

การแยกนี้ทำให้ฉันสามารถสร้างธุรกิจเป็นผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าให้กับอสังหาริมทรัพย์พร้อมกับรายได้จากการเช่าอพาร์ทเมนต์ชั้นบน โครงสร้างนี้สร้างกระแสรายได้ค่าเช่าที่ชัดเจนสำหรับสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ให้กู้และผู้ซื้อในอนาคตต้องการเห็น

เหตุใดธุรกิจและอสังหาริมทรัพย์จึงมีค่าแตกต่างกัน

พื้นฐานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งคุณสมบัติการสร้างรายได้มักจะมีมูลค่าตามรายได้ค่าเช่าที่สร้างขึ้น นี่คือตัวอย่างที่เรียบง่าย:

หากอสังหาริมทรัพย์มีรายได้รวมต่อปี $ 100,000 ในตลาดของฉันทรัพย์สินนั้นอาจมีมูลค่าประมาณ $ 1,185,000

การคำนวณนั้นตรงไปตรงมา: $ 100,000 ÷ 8.5% (อัตราการปิดบัญชี) = $ 1,185,000

นอกจากนี้คุณยังสามารถใช้รายได้สุทธิ (หลังจากลบค่าใช้จ่ายเช่นภาษีอสังหาริมทรัพย์ประกันการบำรุงรักษาและสาธารณูปโภค) แต่วิธีการรายได้รวมให้การประเมินมูลค่าที่รวดเร็วและสูง

อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ดีหรือไม่?

พื้นฐานการประเมินมูลค่าทางธุรกิจ

ธุรกิจมีค่าแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง รายได้สุทธิต่อปี $ 100,000 (กำไร) จากธุรกิจอาจแปลเป็นมูลค่าธุรกิจเพียง $ 300,000-$ 400,000

ทำไมต้องแตกต่างเช่นนี้? ความเสี่ยงและการจับต้องได้

หากคุณจัดการทรัพย์สินที่ไม่เหมาะสมมันอาจจะว่าง แต่สินทรัพย์ทางกายภาพ – อาคารที่ดินและโครงสร้างพื้นฐาน – Nonetheless ยังคงมีค่าที่สำคัญ ใครบางคนสามารถซื้อและเปลี่ยนสิ่งต่างๆได้

ด้วยธุรกิจหากคุณจัดการกับมันอย่างสมบูรณ์และปิดประตูอาจไม่มีอะไรเหลือให้ขาย ธุรกิจอาจกลายเป็นไร้ค่าอย่างแท้จริงโดยไม่ต้องดำเนินการอย่างต่อเนื่อง

เป็นเจ้าของข้อดีและข้อเสียของเครื่องซักผ้า

ข้อควรพิจารณาเพิ่มเติมสำหรับการประเมินมูลค่าทางธุรกิจ

การประเมินมูลค่าทางธุรกิจมักจะรวมถึงปัจจัยเพิ่มเติม:

• มูลค่าสินค้าคงคลัง (สำหรับธุรกิจเช่นร้านขายเหล้า)
• อุปกรณ์และอุปกรณ์ติดตั้ง
• บทบาทของเจ้าของในการสร้างรายได้ (ถ้าเจ้าของทำงาน 80 ชั่วโมง/สัปดาห์นั่นส่งผลกระทบต่อการทำกำไร)
• ความถูกต้องของการขายและค่าใช้จ่ายที่รายงาน
• ตัวคูณเฉพาะอุตสาหกรรม

ความแตกต่างทางการเงิน: ทำไมธนาคารถึงชอบอสังหาริมทรัพย์

ช่องว่างการประเมินมูลค่านี้ยังอธิบายว่าทำไมการจัดหาเงินทุนจึงแตกต่างกันอย่างมากระหว่างประเภทสินทรัพย์เหล่านี้:

• อสังหาริมทรัพย์: ธนาคารรักอสังหาริมทรัพย์ทางการเงินเพราะพวกเขาสามารถเห็นมูลค่าอย่างชัดเจนตามการประเมินยอดขายเทียบเคียงและรายได้ค่าเช่า สินทรัพย์ทางกายภาพทำหน้าที่เป็นหลักประกันที่ยอดเยี่ยม
• ธุรกิจ: ธนาคารมีความลังเลมากขึ้นในการจัดหาเงินทุนสำหรับธุรกิจเพราะมูลค่านั้นคลุมเครือมากขึ้นและสามารถหายไปได้อย่างรวดเร็วภายใต้การจัดการที่ไม่ดี

เมื่อเร็ว ๆ นี้ฉันซื้อร้านขายเหล้าอื่นในราคา $ 910,000 (อสังหาริมทรัพย์) บวก $ 100,000 (ธุรกิจสินค้าคงคลังและอุปกรณ์) ธนาคารของฉันมีความสุขที่ได้เป็นเงินทุนในส่วนอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ต้องการอะไรกับส่วนธุรกิจ ฉันต้องจ่ายเงินสดสำหรับสินทรัพย์ธุรกิจ

ข้อได้เปรียบเชิงกลยุทธ์ของการแยก

โดยการแยกธุรกิจออกจากอสังหาริมทรัพย์ฉันได้สร้างกลยุทธ์การออกหลายครั้ง:

1. ขายธุรกิจในขณะที่เก็บอสังหาริมทรัพย์และเก็บค่าเช่า
2. ขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับนักลงทุนในขณะที่ดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่องในฐานะผู้เช่า
3. ขายทั้งสองอย่างด้วยกันให้กับคนที่ต้องการการดำเนินการทั้งหมด

วิธีการนี้ช่วยเพิ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพสูงสุดและโดยทั่วไปจะส่งผลให้มูลค่าโดยรวมสูงกว่าการขายทุกอย่างเป็นแพ็คเกจเดียว (ยกเว้นบางอย่างสำหรับธุรกิจที่เชื่อมโยงกับตำแหน่งของพวกเขาอย่างสมบูรณ์เช่นการล้างรถ)

สมการความเสี่ยงกับรางวัล

ความแตกต่างของการประเมินค่าสะท้อนถึงความเสี่ยงของการลงทุนแต่ละครั้ง:

• อสังหาริมทรัพย์: ความเสี่ยงลดลงรายได้ที่มั่นคงมูลค่าสูงกว่าเมื่อเทียบกับรายได้สินทรัพย์ที่จับต้องได้ด้วยมูลค่าที่แท้จริง
• ธุรกิจ: ความเสี่ยงที่สูงขึ้นกระแสเงินสดที่อาจสูงขึ้นมูลค่าที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับรายได้ต้องมีการจัดการที่ใช้งานอยู่

ทำไมฉันยังคงรักการเป็นเจ้าของธุรกิจแม้จะมีความเสี่ยง

แม้จะมีความเสี่ยงและความซับซ้อนเพิ่มขึ้น แต่ฉันก็สนุกกับการดำเนินธุรกิจอย่างแท้จริง มีบางอย่างที่น่าพอใจอย่างยิ่ง:

• มีผลิตภัณฑ์และกระบวนการขายจริง
• ความสามารถในการปรับแต่งการดำเนินงานและดูผลลัพธ์ทันที
• การตลาดและการเพิ่มยอดขาย
• การสร้างระบบเพื่อประสิทธิภาพที่ดีขึ้น

ด้านการปรับปรุงการปรับปรุงวันหนึ่งต่อวันให้การเติมเต็มรูปแบบที่แตกต่างจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แบบพาสซีฟ

ประเด็นสำคัญสำหรับนักลงทุน

หากคุณกำลังพิจารณาที่จะลงทุนในธุรกิจพร้อมกับอสังหาริมทรัพย์:

1. โครงสร้างเรื่อง: หากเป็นไปได้ให้แยกการดำเนินธุรกิจออกจากความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
2. เข้าใจความเป็นจริงทางการเงิน: เตรียมพร้อมที่จะจ่ายเงินสดสำหรับสินทรัพย์ธุรกิจ
3. ความแตกต่างการประเมินค่า: โดยทั่วไปแล้วอสังหาริมทรัพย์จะมีมูลค่า 10-12 ×รายได้รวมต่อปีในขณะที่ธุรกิจอาจเป็นรายได้สุทธิ 3-4 ×ต่อปี 3-4 ×
4. ไว้วางใจการตัดสินของคุณ: บางครั้งการประเมินของคุณเองเกี่ยวกับสิ่งที่ธุรกิจสามารถผลิตได้มีค่ามากกว่าตัวเลขที่รายงานของผู้ขาย

ไม่ว่าคุณจะมุ่งเน้นเฉพาะเรื่องอสังหาริมทรัพย์หรือขยายไปสู่การเป็นเจ้าของธุรกิจการทำความเข้าใจความแตกต่างพื้นฐานเหล่านี้จะช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาดและอาจระบุโอกาสที่อสังหาริมทรัพย์และธุรกิจกำลังขายร่วมกันเป็นข้อตกลงแพ็คเกจ

คุณสนใจที่จะกระจายการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมหรือไม่? เข้าร่วมกับฉันในภารกิจ $ 100M และดูความคืบหน้าของฉันในขณะที่ฉันยังคงเติบโตผลงานของฉันทั้งอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินทางธุรกิจ กำหนดเป้าหมายการเติบโตของสินทรัพย์ของคุณเองและสร้างความมั่งคั่งร่วมกันผ่านการลงทุนเชิงกลยุทธ์

มีคำถามเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าธุรกิจกับอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? แสดงความคิดเห็นด้านล่างหรือติดต่อโดยตรง – ฉันยินดีที่จะแบ่งปันข้อมูลเชิงลึกจากประสบการณ์ของฉันเสมอ