พวกเขาทำงานอย่างไรและคาดหวังอะไร

การจำนองไม่ใช่แค่เงินกู้ – เป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้เจ้าของบ้านเป็นไปได้สำหรับชาวอเมริกันหลายล้านคน ไม่ว่าคุณจะซื้อบ้านหลังแรกของคุณหรือรีไฟแนนซ์บ้านที่มีอยู่การจำนองที่คุณเลือกสามารถกำหนดการเงินของคุณมานานหลายทศวรรษ

แต่ไม่ใช่การจำนองทั้งหมดเหมือนกัน จากอัตราดอกเบี้ยไปจนถึงเงื่อนไขเงินกู้การรู้ว่าพวกเขาทำงานอย่างไรสามารถช่วยคุณหลีกเลี่ยงความประหลาดใจประหยัดเงินและตัดสินใจอย่างมั่นใจเกี่ยวกับบ้านในอนาคตของคุณ

การจำนองคืออะไร?

การจำนองเป็นเงินกู้ที่ใช้ในการซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ คุณยืมเงินจากผู้ให้กู้ตกลงที่จะจ่ายคืนพร้อมดอกเบี้ยและบ้านทำหน้าที่เป็นหลักประกันจนกว่าเงินกู้จะได้รับการชำระคืนอย่างเต็มที่

หากคุณหยุดชำระเงินผู้ให้กู้สามารถนำทรัพย์สินกลับมาผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์ นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมการจ่ายตรงเวลาจึงสำคัญมาก – บ้านของคุณอยู่ในสายอย่างแท้จริง

กระบวนการจำนองทำงานอย่างไร

การได้รับการจำนองเริ่มต้นด้วยการสมัครผ่านผู้ให้กู้เช่นธนาคารหรือสหภาพเครดิต คุณจะแบ่งปันรายละเอียดเกี่ยวกับรายได้ประวัติเครดิตหนี้และบ้านที่คุณต้องการซื้อ

หากได้รับการอนุมัติผู้ให้กู้เสนอเงินกู้ที่มีข้อกำหนดเฉพาะรวมถึงอัตราดอกเบี้ยความยาวและจำนวนเงิน เมื่อคุณยอมรับและลงนามในข้อตกลงผู้ให้กู้จะส่งเงินไปยังผู้ขายและคุณเริ่มชำระเงินรายเดือนจนกว่าเงินกู้จะถูกชำระ

รีไฟแนนซ์จำนองของคุณ

ในขณะที่การจำนองส่วนใหญ่ใช้ในการซื้อบ้านเจ้าของบ้านจำนวนมาก รีไฟแนนซ์เงินกู้ที่มีอยู่ของพวกเขา เพื่อลดอัตราของพวกเขาปรับระยะการชำระคืนหรือแตะเข้าไปในส่วนของบ้าน

มีการรีไฟแนนซ์หลักสองประเภท:

• รีไฟแนนซ์เงินสด: คุณยืมมากกว่ายอดเงินปัจจุบันของคุณและใช้ความแตกต่างเป็นเงินสด สิ่งนี้สามารถช่วยชำระหนี้การปรับปรุงกองทุนหรือครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่สำคัญอื่น ๆ
• การรีไฟแนนซ์อัตราและระยะยาว: คุณเปลี่ยนการจำนองของคุณด้วยใหม่ – มักจะลดอัตราดอกเบี้ยหรือเปลี่ยนเงื่อนไขเงินกู้

โปรดทราบว่าผู้ให้กู้มักจะ จำกัด จำนวนเงินที่คุณสามารถนำออกมาได้ ในกรณีส่วนใหญ่คุณต่อยอดที่ 2% ของจำนวนเงินกู้หรือ $ 2,000 แล้วแต่จำนวนใดจะน้อยกว่า

คงที่เทียบกับอัตราที่ปรับได้

มีสองวิธีที่ดอกเบี้ยจำนองสามารถจัดโครงสร้าง – ยกหรือปรับได้

• จำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่: อัตราดอกเบี้ยของคุณยังคงเหมือนเดิมสำหรับเงินกู้ทั้งหมด นั่นหมายถึงการชำระเงินรายเดือนที่คาดการณ์ได้ซึ่งสามารถใช้งบประมาณได้ง่ายขึ้น
• การจำนองอัตราปรับได้ (ARM): อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นที่กำหนดตามเวลาที่กำหนดจากนั้นปรับเป็นประจำทุกปีตามสภาวะตลาด แขนมาพร้อมกับแคปเพื่อให้อัตราของคุณไม่สามารถกระโดดได้สูงเกินไปหรือลดลงต่ำเกินไป

อะไรจะเป็นการชำระเงินจำนอง

การชำระเงินจำนองของคุณรวมถึง:

• อาจารย์ใหญ่: ส่วนหนึ่งของการชำระเงินของคุณที่ลดยอดเงินกู้ของคุณ
• ความสนใจ: สิ่งที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บเงินคุณสำหรับการยืมเงิน

ผู้กู้หลายคนยังรวมภาษีทรัพย์สินและการประกันเจ้าของบ้านในการจำนองของพวกเขาผ่านบัญชี escrow สิ่งนี้ทำให้ค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณง่ายขึ้น แต่สามารถเพิ่มการชำระเงินทั้งหมดของคุณ

เมื่อคุณจ่ายประกันจำนองส่วนตัว

ประกันจำนองส่วนตัว (PMI) มักจะต้องใช้หากการชำระเงินดาวน์ของคุณน้อยกว่า 20% มันปกป้องผู้ให้กู้ – ไม่ใช่คุณ – ในกรณีที่คุณผิดนัดชำระเงินกู้

PMI เพิ่มการชำระเงินรายเดือนของคุณ แต่คุณสามารถขอให้ลบออกได้เมื่อคุณไปถึงส่วนทุน 20% ในบ้านของคุณ

จำนองแบบธรรมดากับการจำนอง FHA

มีการจำนองประเภทต่าง ๆ การจำนองทั่วไปและการจำนอง FHA เป็นสองโปรแกรมทั่วไปที่ผู้กู้หลายคนพบว่าตัวเองใช้

สินเชื่อทั่วไป

โดยทั่วไปการจำนองทั่วไปมีแนวทางที่มีคุณสมบัติที่เข้มงวดกว่าเช่นคะแนนเครดิตที่สูงขึ้นและเงินกู้ที่ลดลงตามมูลค่า (LTV) การจำนอง FHA ได้รับการประกันโดยรัฐบาลและโดยทั่วไปจะมีความยืดหยุ่นมากขึ้นกับข้อกำหนดคะแนนเครดิต

สินเชื่อ FHA

สินเชื่อ FHAได้รับการสนับสนุนจาก Federal Housing Administration ยังช่วยให้คุณยืมเงินมากขึ้นเพื่อซื้อบ้านของคุณ โดยทั่วไปโปรแกรมสินเชื่อทั่วไปจะช่วยให้คุณยืมราคาซื้อบ้านได้มากถึง 80% เท่านั้น ซึ่งหมายความว่าสำหรับการซื้อคุณจะต้องจ่ายเงินดาวน์ 20% ด้วยตัวคุณเอง

ด้วยเงินกู้ FHA คุณสามารถยืมได้มากถึง 97% ของมูลค่าของบ้าน ในขณะที่มันอาจอนุญาตให้คุณประหยัดเงินดาวน์ของคุณ แต่จะมีค่าใช้จ่ายมากขึ้นในแต่ละเดือน สินเชื่อที่มี LTV สูงกว่า 80% จะต้องดำเนินการประกันจำนองส่วนตัว (PMI) PMI เป็นพรีเมี่ยมรายเดือนที่คุณจะจ่ายเป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินรายเดือนของคุณเพื่อให้แน่ใจว่าเงินกู้ของคุณกับการเริ่มต้น

การจำนองเป็นความคิดที่ไม่ดีหรือไม่?

ถ้า วิกฤตที่อยู่อาศัยซับไพรม์ ในช่วงกลางที่สอนเราทุกอย่างมันคือสิ่งที่คุณไม่ต้องการที่จะขยายตัวเองมากเกินไป นั่นเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจำนวนเงินที่คุณสามารถจ่ายในแต่ละเดือนเพื่อชำระเงินจำนองของคุณ ข้อกำหนดสำหรับการอนุมัติสินเชื่อแตกต่างกันไปในหมู่ผู้ให้กู้จำนอง

อย่างไรก็ตามกฎของหัวแม่มือคือคุณไม่ต้องการใช้จ่ายมากกว่า 28% ของรายได้ต่อเดือนสำหรับค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยของคุณ แม้ว่าผู้ให้กู้จำนองของคุณจะอนุมัติจำนวนเงินที่สูงกว่านั้นให้พิจารณาการยืมน้อยลง คุณสามารถใช้เงินที่เหลืออยู่เมื่อสิ้นเดือนเพื่อลดยอดเงินต้นของคุณ

คำศัพท์จำนอง

ส่วนหนึ่งของการทำให้กระบวนการจำนองง่ายขึ้นคือการทำความเข้าใจคำศัพท์ มันอาจจะท่วมท้นเมื่อตัวแทนสินเชื่อของคุณโยนเงื่อนไขเช่น DTI และ APR เมื่อคุณไม่คุ้นเคยกับพวกเขา เราได้ทำลายเงื่อนไขการจำนองที่ใช้กันทั่วไปซึ่งคุณจะต้องรู้เพื่อให้ผ่านการสมัครจำนองครั้งแรกของคุณ

pregualification หรือ preapproval

นี่เป็นขั้นตอนแรกของคุณเมื่อพิจารณาซื้อบ้าน คุณจะพูดคุยกับตัวแทนสินเชื่อหรือ นายหน้าจำนอง และตรวจสอบหนี้และรายได้ทั้งหมดของคุณ พวกเขาจะใช้ข้อมูลนี้เพื่อประเมินจำนวนที่คุณคาดหวังว่าจะได้รับการอนุมัติ

เพียงจำไว้ว่านี่ไม่ใช่การรับประกัน แต่เป็นเพียงการประเมินสิ่งที่คุณสามารถจ่ายได้ แต่ก็เพียงพอแล้วที่จะให้คุณและนายหน้าของคุณเริ่มค้นหาคุณสมบัติในช่วงราคาของคุณ

อัตราร้อยละต่อปี (เม.ย. )

มันแตกต่างจากอัตราดอกเบี้ยเล็กน้อยซึ่งกำหนดจำนวนเงินรายเดือนของคุณ จำนวนนี้รวมถึงอัตราของคุณหากค่าใช้จ่ายทั้งหมดถูกนำไปใช้ในการกู้ยืม ช่วยให้คุณสามารถเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในการจำนองของคุณกับผู้ให้กู้ที่แตกต่างกันซึ่งอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและคะแนนที่แตกต่างกัน

มันช่วยให้คุณทำการเปรียบเทียบแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ลกับคะแนนและค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้รายอื่นคิดค่าใช้จ่ายสำหรับผลิตภัณฑ์เดียวกัน วิธีนี้คุณจะเห็นว่าใครมีข้อตกลงที่ดีที่สุดโดยไม่ต้องไปตามค่าธรรมเนียม

คะแนนเครดิต

คะแนนเครดิตของคุณแสดงถึงความน่าเชื่อถือของคุณในฐานะผู้กู้ พวกเขาจะขึ้นอยู่กับรายงานเครดิตของคุณที่ออกโดยหน่วยงานรายงานเครดิตหลักสามแห่ง Equifax, Experian และ TransUnion–

คะแนนเครดิตมีตั้งแต่ 350 ถึง 850– ห้าปัจจัยที่กำหนดคะแนนเครดิตของคุณคือ:

1. ประวัติการชำระเงิน: นี่เป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการกำหนดคะแนนเครดิตของคุณ ผู้ให้กู้ต้องการเห็นว่าคุณมีประวัติของการชำระหนี้รายเดือนที่ทันเวลาสำหรับหนี้ของคุณ
2. การใช้เครดิต: นี่คือจำนวนเครดิตที่คุณใช้เมื่อเทียบกับจำนวนเครดิตที่มีให้คุณ การใช้เครดิตสูงหรือการใช้เครดิตที่มีอยู่เป็นจำนวนมากสามารถลดคะแนนของคุณได้
3. ความยาวประวัติเครดิต: ประวัติเครดิตที่ยาวขึ้นบ่งชี้ว่าคุณมีประวัติการจัดการเครดิตอย่างรับผิดชอบเมื่อเวลาผ่านไป
4. ส่วนผสมเครดิต: การมีบัญชีเครดิตต่างๆเช่นบัตรเครดิตการจำนองและสินเชื่อรถยนต์สามารถปรับปรุงคะแนนเครดิตของคุณได้
5. เครดิตใหม่: การสมัครบัญชีเครดิตใหม่สามารถลดคะแนนเครดิตของคุณได้ชั่วคราวเนื่องจากอาจบ่งบอกว่าคุณกำลังมีหนี้สินมากขึ้น

อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DTI)

นี่คือเปอร์เซ็นต์ของรายได้ของคุณที่จะจ่ายภาระผูกพันรายเดือนของคุณ สิ่งที่ต้องจดจำด้วยหมายเลขนี้คือรายได้ขึ้นอยู่กับรายได้รวมของคุณ หนี้ที่พวกเขาใช้คือที่รายงานไปยังหน่วยงานสินเชื่อ ดังนั้นสิ่งต่าง ๆ เช่นค่าโทรศัพท์มือถือหรือประกันภัยรถยนต์ของคุณไม่รวมอยู่ด้วย นี่คือเหตุผลที่กฎง่ายๆ 28% เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจดจำ

เงินกู้กับค่า (LTV)

นี่คือสิ่งที่ผู้ให้กู้จำนองของคุณหมายถึงเมื่อพวกเขาพูดคุยกันมากคุณสามารถยืมกลอนได้ว่าการชำระเงินดาวน์ของคุณคืออะไร หากเงินกู้ของคุณเป็น 80% นั่นหมายความว่าคุณยืม 80% ของมูลค่าบ้าน คุณจะต้องคิดอีก 20% จากกระเป๋า สำหรับการรีไฟแนนซ์เงินกู้เพื่อมูลค่าหมายถึงส่วนที่คุณสร้างขึ้นในทรัพย์สินของคุณ

หากบ้านของคุณมีมูลค่า $ 100,000 และคุณมีหนี้เพียง $ 40,000 ในการจำนองของคุณคุณมีส่วนของผู้ถือหุ้น $ 60,000 นั่นหมายความว่าด้วยเงินกู้ทั่วไปคุณสามารถยืมได้มากถึง 80% ของมูลค่าบ้านของคุณ ในตัวอย่างนี้คุณจะได้รับเงินคืน $ 40,000 (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการรีไฟแนนซ์)

เงินดาวน์

การชำระเงินดาวน์ในบ้านคือการชำระเงินโดยผู้ซื้อในเวลาที่ซื้อมักจะอยู่ในรูปของเงินสด โดยทั่วไปจะเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อของอสังหาริมทรัพย์และอาจมีขนาดแตกต่างกันไปตั้งแต่ 3% ถึง 20% หรือมากกว่า

ขนาดของการชำระเงินดาวน์ที่จำเป็นในทรัพย์สินมักได้รับอิทธิพลจากประเภทของการจำนองที่ใช้และสถานการณ์ทางการเงินของผู้กู้ การชำระเงินดาวน์อาจได้รับผลกระทบจากประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเช่นว่าเป็นที่อยู่อาศัยหลักหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

การปิด

นี่คือที่ที่คุณลงนามในเอกสารจำนอง ไม่ว่าคุณจะรีไฟแนนซ์หรือซื้อบ้านของคุณคุณจะต้องลงนามในเอกสารทางกฎหมายเพื่อให้ทรัพย์สินของคุณกับเงินกู้ เอกสารเหล่านี้จะรวมถึงโน้ตสัญญาและโฉนดระบุว่าชื่อเรื่องทรัพย์สินนั้นจัดขึ้นอย่างไร

ต้นทุนการปิด

ต้นทุนการปิด เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องจ่ายเงินเมื่อปิดเพื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจรวมถึงค่าธรรมเนียมการให้สินเชื่อ, คะแนนส่วนลด, ค่าธรรมเนียมการประเมิน, การประกันชื่อ, การค้นหาชื่อ, ค่าธรรมเนียมรายงานเครดิต, การสำรวจ, ภาษีอสังหาริมทรัพย์และค่าธรรมเนียมการบันทึกโฉนด

หากคุณพร้อมที่จะพูดคุยกับใครบางคนเกี่ยวกับการซื้อบ้านลองดูคำแนะนำของเรา รายชื่อผู้ให้กู้–

ความคิดสุดท้าย

การได้รับการจำนองเป็นหนึ่งในการตัดสินใจทางการเงินที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่คุณจะได้ทำ แต่ไม่จำเป็นต้องสับสน ไม่ว่าคุณจะซื้อบ้านหลังแรกของคุณหรือรีไฟแนนซ์การรู้ว่าการจำนองจะช่วยให้คุณยืมอย่างชาญฉลาดและหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่มีราคาแพงได้อย่างไร

จากอัตราคงที่เทียบกับการปรับเปลี่ยนไปจนถึงการชำระเงินและ PMI ทุกชิ้นของปริศนาจะส่งผลกระทบต่อการชำระเงินรายเดือนและค่าใช้จ่ายระยะยาวของคุณ ยิ่งคุณมีความพร้อมมากเท่าไหร่คุณก็ยิ่งมั่นใจมากขึ้นเมื่อถึงเวลาลงนามในเส้นประ