เนื่องจากความไม่แน่นอนกลับมาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในรูปแบบของภาษีการกวาดและความไม่มั่นคงทั่วโลก REITs อยู่ในตำแหน่งที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง พวกเขามักจะเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่ดีที่สุดในประเภททรัพย์สินที่คาดหวังของพวกเขาพวกเขามีงบดุลงบดุลต่ำและพวกเขามีความยืดหยุ่นในการเลือกระหว่างกลยุทธ์เงินทุนภาครัฐและเอกชน
แต่ถ้าภาษีเป็นมากกว่าความตกใจระยะสั้นและชิปต่อรองสำหรับสหรัฐอเมริกาพวกเขาจะก่อกวนให้กับ REITs ในแง่ของต้นทุนเงินทุนที่เพิ่มขึ้นและปฏิกิริยาของลูกค้า
“ ฉันคิดว่าพวกเขากำลังจะคิดออกทั้งหมด” Hamid Moghadam ซีอีโอของ Prologis ผู้บรรยายคนสำคัญของสถาบันการประชุม REIT Symposium ประจำปีครั้งที่ 29 ของ Schack Institute เป็นครั้งที่ 29“ เพราะทางเลือกคือ Armageddon พวกเขาจะลดเศรษฐกิจโลกทั้งหมด”
อ่านเพิ่มเติม: ภาษีของทรัมป์มีความหมายต่อ CRE อะไร
ไม่นานหลังจากคำพูดของ Moghadam ประธานาธิบดีทรัมป์ประกาศหยุดชั่วคราว 90 วันเกี่ยวกับอัตราภาษีซึ่งกันและกันซึ่งกันและกันยกเว้นจีนซึ่งเขาเพิ่มขึ้นเป็น 125 เปอร์เซ็นต์ แต่เขาออกจากอัตราภาษีสากล 10 เปอร์เซ็นต์รวมถึงคำถามมากมายเกี่ยวกับอนาคต
ผู้ร่วมอภิปรายในการประชุม NYU Schack มี มาก ที่จะพูดเกี่ยวกับภาษีและปัญหาอื่น ๆ ที่ บริษัท ของพวกเขากำลังเผชิญอยู่ นี่คือประเด็นสำคัญในการประชุม
1. REITs เห็นผลกระทบของภาษี
Owen Thomas ประธานและซีอีโอของ Boston Properties กล่าวว่าวัสดุมีน้อยกว่า 50 เปอร์เซ็นต์ของ ค่าก่อสร้าง และวัสดุที่นำเข้าอยู่ที่ 50 เปอร์เซ็นต์ แต่เขากล่าวว่าภาษีนั้น“ ไม่ใช่ข้อดี” และผลกระทบทางอ้อม – เช่นต้นทุนของเงินทุนและผลกระทบต่อพฤติกรรมของลูกค้า – มีความสำคัญอย่างยิ่ง
“ ค้างคืนมีความผันผวนมากมายใน 10 ปี” เขากล่าว “ นั่นเป็นเรื่องสำคัญ
Seth Weintrob กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าฝ่ายธนาคารอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกที่ Morgan Stanley กล่าวว่าความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นได้ถูกราคาเข้าสู่ตลาด CMBS ซึ่งเสร็จสิ้นในไตรมาสแรกที่ดีที่สุดนับตั้งแต่ปี 2550 และเป็นอันดับสามที่ดีที่สุด แต่ความสนใจของนักลงทุนในตลาดรองยังคงแข็งแกร่ง “ ตลาดสินเชื่อยังคงทำงานอยู่” เขากล่าว
Brian Kingston สนับสนุนให้ REITs และผู้บริหารอื่น ๆ ดำเนินการต่อไปในมุมมองระยะยาวแม้จะมี “เสียง” ของภาษีและความผันผวน “ นี่เป็นประเภทสินทรัพย์ที่สำคัญต่อชีวิตของทุกคนและมันจะไม่ไปไหนเลย” เขากล่าว
2. ภาษีจะสร้างโอกาส – ในที่สุด
ภาษีสามารถแกว่งทั้งสองวิธีสำหรับ REIT พวกเขาจะผลักดันต้นทุนทดแทนทำให้สินทรัพย์ที่มีอยู่มีค่ามากขึ้นและพวกเขาอาจถูกส่งผ่านไปยังผู้เช่าในรูปแบบของการเพิ่มค่าเช่า
นอกจากนี้พวกเขาจะสร้างโอกาสที่“ ยิ่งใหญ่” เพื่อใช้ประโยชน์จากความคลาดเคลื่อน “ ทำไมคุณไม่เป็นนักพัฒนานักลงทุนสุทธิที่มีงบดุลเหล่านี้” Mark Parrell ประธานและซีอีโอของ Fairness Residential กล่าว
ก่อนที่จะมีภาษีศุลกากรผู้บริหารรู้สึกถึงกิจกรรมการทำธุรกรรมใกล้จะเป็นปกติ แต่ตอนนี้มีแนวโน้มที่จะหยุดชั่วคราวอีกครั้ง Tammy Jones ผู้ร่วมก่อตั้งและซีอีโอของ Foundation Funding Group กล่าวว่าข้อควรระวังนั้นได้รับการรับประกัน “ ในช่วงเวลาที่ผันผวนนี้มันจะนำมีดผ่าตัดเพื่อการลงทุนในตลาดต่าง ๆ ที่จะถือครอง – โดยไม่คำนึงถึงประเภทสินทรัพย์” เธอกล่าว
Ed Pitoniak ซีอีโอของ Vici Properties กล่าวว่านี่เป็นเวลาที่เหมาะที่จะลงทุนในสินทรัพย์หมุนเวียนและทำงานร่วมกับผู้เช่าที่มีอยู่ในแผนการเติบโตของพวกเขา “ เราดูแลอย่างดีโดยไม่เบื่อสิ่งที่เราเป็นเจ้าของ” เขากล่าว
3. REIT ทั้งหมดจะไม่รู้สึกถึงภาษี
หมวดหมู่ของ REIT บางประเภทเช่นที่อยู่อาศัยของนักเรียนบ้านที่ผลิตและที่อยู่อาศัยอาวุโสจะได้รับผลกระทบน้อยลงจากภาษี คนอื่น ๆ เช่นการต้อนรับและอุตสาหกรรมมีความเสี่ยงมากขึ้น
Leslie Hale ประธานและซีอีโอของ RLJ Lodging Belief กล่าวว่า บริษัท ของเธอได้วางแผนสำหรับความผันผวน “ ถนนทุกสายนำกลับไปที่งบดุลถ้าคุณทำให้มันมีประโยชน์ต่ำ” เฮลกล่าว “ เราเข้าใจตามแนวโน้มทางประวัติศาสตร์ว่าจะเกิดอะไรขึ้นได้ความผันผวนในวันนี้เมื่อเทียบกับ (Covid) ฉันไม่ได้กังวล”
แต่เฮลกล่าวว่าการเดินทางระหว่างประเทศยังไม่ได้รับการฟื้นตัวจากการระบาดใหญ่และตอนนี้ความตึงเครียดทางการเมืองก็แย่ลงความเชื่อมั่นทำให้เงินดอลลาร์อ่อนลงและทำให้กระบวนการวีซ่าลดลง
4. REITs แตะเข้าคู่ค้าส่วนตัว
มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นของ REITs ที่เป็นพันธมิตรกับภาคเอกชนไม่ว่าจะเป็นกิจการร่วมค้าหรือเงินทุน สิ่งเหล่านี้เป็นความสัมพันธ์ที่เป็นประโยชน์ร่วมกันเนื่องจาก REIT ไม่จำเป็นต้องทำให้เงินทุนของตัวเองตกอยู่ในความเสี่ยงในขณะที่นักลงทุนภาคเอกชนสามารถเข้าถึงความแข็งแกร่งและติดตามผลของ REIT ได้ “ มีเงินทุนจำนวนมากในสนามและทุนจำนวนมากนั้นไม่มีความเชี่ยวชาญในการดำเนินงาน” Christina Chiu ประธาน Empire State Realty Belief กล่าว
Scott Brinker ประธานและซีอีโอของ HealthPeak Properties Inc. กล่าวว่าข้อตกลงเหล่านี้“ ง่ายกว่าที่จะเข้าไป” และเขาจะกังวลเกี่ยวกับความขัดแย้งเนื่องจากสินทรัพย์ของ บริษัท ของเขามีสมาธิในตลาดไม่กี่แห่ง
5. REIT กำลังกอด AI
อสังหาริมทรัพย์กำลังลดชื่อเสียงให้กับการใช้เทคโนโลยีอย่างช้าๆและเป็นผู้นำในการรวม AI เข้ากับการดำเนินงานการเช่าซื้อข้อมูลและการวิเคราะห์การตัดสินใจการลงทุนเนื่องจากความขยันหมั่นเพียรความสัมพันธ์ของนักลงทุนและด้านอื่น ๆ “ เราเป็นผู้ศรัทธาว่าถ้าคุณไม่ได้ใช้ AI คุณอยู่ข้างหลัง” Conor Flynn ซีอีโอของ Kimco กล่าวแม้ว่าเขาจะเตือนว่า AI ได้เพิ่มศักยภาพในการฉ้อโกง
Fifth Wall CEO & CIO Brendan Wallace กล่าวว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กำลังเป็นผู้นำใน AI แทนที่จะล้าหลังเช่นเดียวกับเทคโนโลยีสารสนเทศและคลาวด์เพราะได้เรียนรู้ว่าการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีสามารถ“ ทำลายล้างความต้องการได้”
6. REIT ยังคงด้อยค่า
แม้จะมีพื้นฐานและการจัดการที่แข็งแกร่ง แต่ราคาหุ้น REIT ยังคงล่าช้า S&P 500 และบาง บริษัท ก็ซื้อขายด้วยส่วนลดที่สูงชันให้กับ NAV “ REITs นั้นไม่ได้รับการยอมรับอย่างชัดเจนแม้กระทั่งก่อนที่ภาษีจะมีผลบังคับใช้เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว” Adam Portnoy ประธานและซีอีโอของ RMR Group กล่าว “ มีกิจกรรมการพัฒนาน้อยมากทั่วทั้งกระดานและจะมีการก้าวไปข้างหน้าน้อยลง”
อย่างไรก็ตามก่อนที่จะมีภาษีมีสัญญาณว่าเจ้าของทรัพย์สินยังคงค้นหาคุณค่าในโครงสร้าง REIT Thomas Grier กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าฝ่ายวาณิชธนกิจของอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกที่ JPMorgan กล่าวว่า บริษัท ของเขาเสร็จสิ้นการเสนอขายหุ้น IPO จำนวน 900 ล้านดอลลาร์เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว “ ตลาดเหล่านี้มีความผันผวน แต่นี่เป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจจริงๆ” Grier กล่าว “ มันจะยังคงเป็นประเภทสินทรัพย์ต่อไปเพราะคนแบบนี้”
