ลดความเสี่ยงของค่าใช้จ่าย CAM ที่ไม่รู้จัก

ในขณะที่บทบัญญัติ“ การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง” โดยทั่วไปเป็นหัวข้อสำคัญในระหว่างการเจรจาต่อรองสัญญาเช่า แต่การมุ่งเน้นที่ได้รับการพัฒนาได้พัฒนาขึ้นเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจเช่นความไม่แน่นอนของต้นทุนในตลาดอัตราดอกเบี้ยการขาดแคลนห่วงโซ่อุปทานการเพิ่มขึ้นของต้นทุนวัสดุภาษีและเงินเฟ้อ ปัจจัยเหล่านี้แต่ละปัจจัยทำให้เจ้าของบ้านเป็นเรื่องยากขึ้นในการประเมินค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการเป็นเจ้าของทรัพย์สินเชิงพาณิชย์และมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนความเสี่ยงจากผู้เช่าไปยังเจ้าของบ้าน เป็นผลให้ผู้เช่าดูเหมือนจะมีประโยชน์มากขึ้นในขณะที่พวกเขาปกป้องจากการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่ไม่รู้จัก สำหรับเจ้าของบ้านมันยังคงเป็นสิ่งสำคัญที่จะเพิ่มความสามารถในการชดใช้ค่าใช้จ่าย CAM แม้ว่าค่าใช้จ่ายเหล่านั้นจะคาดเดาไม่ได้มากขึ้น

ด้านล่างเราสำรวจว่าสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจในปัจจุบันส่งผลกระทบต่อการเจรจาสัญญาเช่าโดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับบทบัญญัติ CAM และวิธีที่เจ้าของบ้านสามารถใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อ จำกัด การเปิดรับของพวกเขาและนำทางคำขอของผู้เช่าเพื่อเจรจาภาษาค่าใช้จ่ายที่ควบคุมได้ของบทบัญญัติ CAM โดยทั่วไปในตลาดปัจจุบันค่าใช้จ่าย CAM จะถูกกำหนดให้เป็นค่าใช้จ่าย “ควบคุม” หรือ “ไม่สามารถควบคุมได้” โดยมีค่าใช้จ่ายที่ควบคุมได้ซึ่งกำหนดไว้เป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของบ้านมีระดับการควบคุมผ่านการจัดการโครงการที่รอบคอบในขณะที่ค่าใช้จ่ายที่ไม่สามารถควบคุมได้

อ่านเพิ่มเติม: ส่วนลดการขายสำนักงานทวีคูณแรงกดดันยังคงอยู่

ที่ระบุไว้ด้านล่างเป็นสามวิธีที่เจ้าของบ้านสามารถป้องกันตัวเองได้ดีขึ้นในการเจรจาต่อรองค่าใช้จ่ายที่ควบคุมได้

รีเซ็ตปีฐาน

ผู้เช่ามักจะขอค่าใช้จ่ายที่สามารถควบคุมได้เพื่อ จำกัด จำนวนค่าใช้จ่าย CAM ที่ผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบต่อปี อย่างไรก็ตามด้วยความไม่แน่นอนที่เพิ่มขึ้นในปัจจัยทางเศรษฐกิจต่าง ๆ เจ้าของบ้านจำเป็นต้องมีความสามารถในการป้องกันการถูกขังอยู่ในหมวกโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทรัพย์สินเชิงพาณิชย์สามารถผันผวนได้อย่างมากในช่วงเวลาสั้น ๆ ดังนั้นเจ้าของบ้านควรเจรจาต่อรองความสามารถในการรีเซ็ตปีฐานของหมวกเป็นระยะ

เมื่อคำนวณค่าใช้จ่ายที่ควบคุมได้จำนวนเงินดอลลาร์เริ่มต้นที่ต่อยอดโดยทั่วไปจะเป็นค่าใช้จ่าย CAM ที่เกิดขึ้นจริงโดยเจ้าของบ้านในช่วงปีเช่าแรก (เช่นปีฐาน) การรีเซ็ตปีฐานหมายความว่าเจ้าของบ้านมีความสามารถในระหว่างระยะเวลาเพื่อใช้อีกครั้ง แท้จริง ค่าใช้จ่ายแคมที่เกิดขึ้นจากเจ้าของบ้านในช่วง“ รีเซ็ตปี” ดังกล่าว หลังจากรีเซ็ตปีฐานฝาจะถูกคำนวณกับจำนวนเงินดอลลาร์ที่ปรับ

เจ้าของบ้านอาจเจรจาต่อรองเพื่อสิทธิในการรีเซ็ตปีฐานทุก ๆ ห้าปีทั้งนี้ขึ้นอยู่กับระยะเวลา อีกทางเลือกหนึ่งเจ้าของบ้านอาจเจรจาต่อรองว่าการรีเซ็ตจะถูกกระตุ้นขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ – ใช่หลังจากการปรับปรุงเงินทุนครั้งใหญ่หรือการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในการเข้าพักของทรัพย์สิน (เช่นถ้าอาคารกลายเป็นที่นิยมอย่างเต็มที่หลังจากอยู่ที่ 75 เปอร์เซ็นต์ในช่วงปีแรก) ในที่สุดผู้เช่าเจ้าของบ้านต้องการ จำกัด การเปิดเผยความรับผิดในแต่ละปี การรีเซ็ตช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถประเมินค่าใช้จ่ายได้อีกครั้ง จริงๆ แล้ว ถูกเกิดขึ้นและปรับจำนวนเงินดอลลาร์ที่ถูก จำกัด ตาม

ขยายการยกเว้น

เมื่อเจ้าของบ้านเห็นด้วยกับค่าใช้จ่ายที่สามารถควบคุมได้เป็นเรื่องปกติสำหรับเจ้าของบ้านที่จะไม่รวมค่าใช้จ่าย“ ไม่สามารถควบคุมได้” บางอย่างออกจากหมวกนั้น การยกเว้นทั่วไปบางส่วนจากคำจำกัดความของค่าใช้จ่ายที่ควบคุมได้รวมถึง: (1) การกำจัดหิมะและน้ำแข็ง, (2) การประกันภัยและภาษีและ (3) สาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายหมวดหมู่เหล่านี้มักจะถูกแยกออกเนื่องจากไม่สามารถกำหนดค่าใช้จ่ายจริงที่อาจเกิดขึ้นในการเชื่อมต่อกับแต่ละปีในปีที่กำหนด โดยไม่รวมหมวดหมู่ของค่าใช้จ่ายจาก CAP เจ้าของบ้านมีความสามารถในการผ่านค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไปยังผู้เช่าแม้ว่าพวกเขาจะเกินขีด จำกัด ใด ๆ ที่ตกลงกันไว้

ด้วยความชุกของค่าใช้จ่ายที่ไม่รู้จักมากขึ้นในตลาดเจ้าของบ้านควรเจรจาต่อรองสำหรับรายการที่ขยายตัวของหมวดหมู่ที่จะถูกแยกออกจากคำจำกัดความของค่าใช้จ่ายที่ควบคุมได้ โดยไม่รวมหมวดหมู่เพิ่มเติมเจ้าของบ้านมีการป้องกันค่าใช้จ่ายที่ไม่รู้จักมากขึ้นในปีใดก็ตาม

ตัวอย่างของค่าใช้จ่ายประเภทอื่น ๆ ที่จะยกเว้น:

• ค่าใช้จ่ายด้านความปลอดภัย
• ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเนื่องจากเหตุการณ์เหตุสุดวิสัย
• ค่าใช้จ่ายในการปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมาย
• ค่าตัดจำหน่ายค่าใช้จ่ายเงินทุนที่คืนเงินได้
• ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมของแรงงานสหภาพรวมถึงเงินเดือนและผลประโยชน์สำหรับแรงงานที่ไม่ได้สหภาพ ณ วันที่เช่า แต่ก็รวมตัวกันหลังจากนั้น
• ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นโดยเฉพาะตามคำร้องขอของผู้เช่าและไม่จำเป็นต้องเกิดขึ้นอย่างชัดแจ้งโดยเจ้าของบ้านตามสัญญาเช่า
• ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นภายใต้เรื่องของการบันทึก (เช่นพันธสัญญาเงื่อนไขและข้อ จำกัด )

การใช้การคำนวณค่าใช้จ่ายที่ควบคุมได้ หมวก

เมื่อเจ้าของบ้านและผู้เช่าเห็นด้วยกับค่าใช้จ่ายที่ควบคุมได้ ยังไง หมวกถูกนำไปใช้และคำนวณอาจส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของจำนวนเงินดอลลาร์ที่ถูก จำกัด ในปีหลังจากปี ในขณะที่ไม่ใช่หัวข้อต้นฉบับ แต่ก็คุ้มค่าที่จะกล่าวถึงวิธีการต่าง ๆ ในการใช้และคำนวณแคปโดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากบางคนเป็นที่นิยมของเจ้าของบ้านและอนุญาตให้มีค่าใช้จ่ายมากขึ้นที่จะส่งผ่านไปยังผู้เช่า

แคปสองประเภทที่แตกต่างกัน: (1) หมวกปีต่อปีและ (2) หมวกปีต่อปี ฝาครอบฐานหนึ่งปีจะใช้หมวกกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในปีฐานหรือปีแรกของระยะเวลาการเช่า หมวกปีต่อปีจะใช้ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในช่วงปีก่อนหน้า

นอกจากนี้ยังมีวิธีการคำนวณต่าง ๆ ที่ส่งผลกระทบต่อหมวก ตัวอย่างเช่นหมวกอาจคำนวณตามพื้นฐานสะสมหรือไม่สะสมโดยมีหมวกสะสมอนุญาตให้เจ้าของบ้านสามารถกู้คืนการเพิ่มขึ้นที่ไม่ได้ใช้จากปีก่อนหน้าในขณะที่หมวกที่ไม่สะสมไม่ได้ นอกจากนี้แคปอาจถูกคำนวณบนพื้นฐานการผสมซึ่งในกรณีนี้ฝาปิดจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของหมวกปีก่อนหน้าทำให้หมวกเพิ่มขึ้นเร็วขึ้นเล็กน้อย

ตัวอย่างด้านล่างนี้เน้นการเปลี่ยนแปลงวิธีการคำนวณและหมวกที่เห็นในสัญญาเช่าเช่นเดียวกับความแตกต่างทางเศรษฐกิจระหว่างพวกเขา

ก. ปีขึ้นไป/สะสม: รูปแบบนี้คงที่ในแต่ละปีโดยไม่คำนึงถึงค่าใช้จ่ายจริง ตัวอย่างเช่นหากค่าใช้จ่ายจริงในปีฐานคือ $ 100,000 และคู่สัญญาตกลงที่จะ $ 5 เปอร์เซ็นต์ต่อปีค่าสูงสุดสำหรับปีที่หนึ่งคือ $ 105,000 (เช่น 5 เปอร์เซ็นต์มากกว่า $ 100,000) หมวกนี้เพิ่มขึ้นเป็น 10 % ของค่าใช้จ่ายฐานปีที่ 15 เปอร์เซ็นต์ถึง 20 เปอร์เซ็นต์และอื่น ๆ ด้วยปีฐานของ $ 100,000 ซึ่งส่งผลให้แคป $ 105,000, $ 110,000, $ 115,000, $ 120,000 ฯลฯ

เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากค่าใช้จ่ายจริงหากค่าใช้จ่ายในปีที่สองเพิ่มขึ้นเพียง 3 เปอร์เซ็นต์เป็น $ 103,000 เจ้าของบ้านสามารถกู้คืนการเพิ่มขึ้นที่ไม่ได้ใช้และในปีที่สามหมวกยังคงเพิ่มขึ้นเป็น $ 110,000 ในทำนองเดียวกันหากค่าใช้จ่ายในปีที่ 2 ลดลงเหลือ $ 95,000 หมวกในปีที่สามก็ไม่ได้รับผลกระทบและยังคงเพิ่มขึ้นเป็น $ 110,000

พ.ส. ปีที่ผ่านมา /ประกอบ: รูปแบบนี้คำนวณค่าสูงสุดเป็นเปอร์เซ็นต์ของหมวกของปีก่อนทำให้หมวกเพิ่มขึ้นเร็วขึ้นเล็กน้อย การใช้ตัวอย่างเดียวกันหากค่าใช้จ่ายจริงในปีฐานคือ $ 100,000 และคู่สัญญาตกลงที่จะ $ 5 เปอร์เซ็นต์ต่อปีแล้วค่าสูงสุดสำหรับปี 1 คือ $ 105,000 (เช่น 5 เปอร์เซ็นต์มากกว่า $ 100,000) หลังจากนั้นค่าสูงสุดสำหรับแต่ละปีที่ตามมาจะถูกคำนวณโดยการใช้การเพิ่มขึ้น 5 เปอร์เซ็นต์กับ จำนวนเงินในปีก่อน ตัวอย่างเช่นหมวกในปีถัดไปคือ 5.25 เปอร์เซ็นต์ (เช่น 5 เปอร์เซ็นต์จาก 5 เปอร์เซ็นต์แรก) ทำให้การเพิ่มขึ้นจากฐาน 10.25 เปอร์เซ็นต์ (เช่น 5 เปอร์เซ็นต์บวก 5.25 เปอร์เซ็นต์) หรือ $ 110,250 แต่ละปีที่ตามมาจะถูกคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของหมวกปีก่อนหน้า – ie, 15.76 เปอร์เซ็นต์, 21.55 เปอร์เซ็นต์และอื่น ๆ ซึ่งจะส่งผลให้แคป $ 115,762, $ 121,550 ฯลฯ เพื่อความเรียบง่ายตัวอย่างใช้ตัวเลขที่โค้งมนเล็กน้อย

ค. ทุกปี/ไม่สะสม: รูปแบบนี้ใช้ค่าใช้จ่ายของปีก่อน (ตรงข้ามกับปีฐาน) เช่นเดียวกับการเปลี่ยนแปลงสะสมของฐานปีที่ผ่านมาการเปลี่ยนแปลงนี้กำหนดค่าใช้จ่ายสูงสุดต่อปีในหมวก อย่างไรก็ตามในสถานการณ์นี้หากค่าใช้จ่ายจริงต่ำกว่าฝา น้อยกว่า ค่าใช้จ่ายจริงหรือจำนวนเงินที่ต่อยอด การใช้ตัวอย่างเดียวกันหากค่าใช้จ่ายจริงในปีฐานคือ $ 100,000 และคู่สัญญาตกลงที่จะ $ 5 เปอร์เซ็นต์ต่อปีแล้วค่าสูงสุดสำหรับปี 1 คือ $ 105,000 (เช่น 5 เปอร์เซ็นต์มากกว่า $ 100,000) อย่างไรก็ตามหากค่าใช้จ่ายจริงสำหรับปีที่ 1 มีเพียง $ 102,000 จะใช้ค่าสูงสุด ส่งผลให้สูงสุดในปีถัดไปคือ 5 เปอร์เซ็นต์มากกว่า $ 102,000 (เช่น $ 107,100)

ดังที่แสดงในแต่ละตัวอย่างข้างต้นขึ้นอยู่กับว่าการใช้หมวกและการคำนวณผลกระทบที่เจ้าของบ้านสามารถกู้คืนได้ในแต่ละปี เจ้าของบ้านควรรู้ว่าวิธีการคำนวณเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อพวกเขาอย่างไรเพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขากำลังเจรจาเพื่อประโยชน์สูงสุด

โดยสรุปเนื่องจากสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจในปัจจุบันผู้เช่าและเจ้าของบ้านมุ่งเน้นไปที่ทุกดอลลาร์ที่ต้องชำระภายใต้สัญญาเช่า มันเป็นสิ่งสำคัญสำหรับเจ้าของบ้านในการเจรจาบทบัญญัติที่อนุญาตให้มีการป้องกันปัจจัยทางเศรษฐกิจที่คาดเดาไม่ได้ที่เพิ่มขึ้น โดยการดำเนินการตามบทบัญญัติการเจรจาต่อรองที่อธิบายไว้ข้างต้นเจ้าของบ้านสามารถ จำกัด การเปิดรับค่าใช้จ่าย CAM ที่ไม่รู้จักและชดใช้ค่าใช้จ่าย CAM ให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้แม้ว่าจะคาดเดาไม่ได้ก็ตาม

Mike Stewart เป็นสมาชิกที่สำนักงานกฎหมายของ เบสเบอร์รี่และซิมส์– เขาให้คำแนะนำแก่นักพัฒนานักลงทุนและเจ้าของในโครงการทั่วประเทศโดยมุ่งเน้นที่การทำธุรกรรมแบบหลายเฟรมเป็นพิเศษ Shelby Thomas เป็นผู้ร่วมงานที่สำนักงานกฎหมายของ Bass, Berry & Sims เธอช่วยเหลือลูกค้าด้วยการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และเรื่องการเงินในหลากหลายอุตสาหกรรม –