ถามผู้อ่าน: คุณช่วยฉันในการเช่าปริศนาทรัพย์สินของฉันได้ไหม

นานเกินไปแล้วตั้งแต่ฉันเขียนบทความ“ ถามผู้อ่าน” ความจริงคือหลังจากเกือบ 20 ปีของการเขียนบล็อกฉันรู้สึกว่าฉันมีการจัดการทางการเงินส่วนบุคคลที่ดีมาก เมื่อคุณรวมเข้ากับความรู้อย่างใกล้ชิดเกี่ยวกับการเงินและเป้าหมายของเราเองมันก็ไม่สมเหตุสมผลเลยที่จะนำสถานการณ์ไปสู่อินเทอร์เน็ตทั่วไป อย่างไรก็ตามสถานการณ์นี้ทำให้ฉัน flummoxed*

เรามีคอนโดในพื้นที่ Worcester, MA ภรรยาของฉันซื้อมาก่อนที่เราจะพบกันประมาณ $ 150,000 ตอนนี้มีมูลค่าประมาณ $ 300,000 และการจำนองจะได้รับการชำระในเวลาประมาณสองปี เราได้เช่ามันตั้งแต่เราย้ายไปซานฟรานซิสโกในปี 2549 ค่าเช่าปัจจุบันคือ $ 1490 เรามีผู้เช่ามาเป็นเวลานานซึ่งไม่ค่อยพูดอะไรกับเรา ค่าเช่าเคยตรงเวลาเสมอ แต่ตอนนี้มาสายประมาณ 15 วัน ภรรยาของฉันพูดคุยกับผู้เช่าและเธอรู้สึกว่ามันใกล้เคียงกับค่าสูงสุดที่ผู้เช่าสามารถจ่ายได้

ในความเป็นจริงสถานที่ให้บริการควรเช่าประมาณ $ 1,800 น่าเสียดายที่ไม่มีทางที่จะเชื่อมช่องว่างนั้นและจำนวนภรรยาของฉันยินดีที่จะเพิ่มค่าเช่าแทบจะไม่ครอบคลุมค่าธรรมเนียมคอนโดที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี ฉันชอบที่จะเป็นส่วนหนึ่งของโซลูชันบ้านราคาถูก แต่เมื่อเร็ว ๆ นี้เราต้องฟื้นฟูทรัพย์สินให้เช่าอื่น ๆ ของเราและมีค่าใช้จ่ายมากกว่า $ 10,000 มากกว่าที่ฉันคาดไว้มากที่สุด เราทำเงินสดไม่กี่ร้อยดอลลาร์ต่อเดือน แต่จะใช้เวลาสองสามปีในการชดใช้ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงใหม่ นั่นเป็นเหตุผลหนึ่งว่าทำไมจึงไม่ดีที่จะอยู่ภายใต้ตลาด

ฉันเรียกใช้ตัวเลขสองสามครั้งและดูเหมือนว่าทรัพย์สินนี้เป็นเพียงสินทรัพย์ที่ไม่ดี มันเป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพต่ำกว่า อะไรคือตัวเลือกของเราที่จะดึงน้ำหนักของตัวเอง? เราไม่ต้องการทำงานเพื่อให้เราสามารถให้ทุนการปรับปรุงของอสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สินควรจ่ายเงินให้เราดังนั้นเราจึงไม่ต้องทำงาน หากไม่มีการจำนองสิ่งนี้จะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน แต่ก็ยังไม่ได้เงินจำนวนมากสำหรับมูลค่าของสินทรัพย์

ดังนั้นฉันจึงสำรวจความคิดบางอย่าง:

1. ขายอสังหาริมทรัพย์

หากเราขายและลงทุนเงินในตลาดหุ้นเราอาจจะมีกระแสเงินสดประมาณ $ 12,000 ต่อปี (สมมติว่าได้รับผลตอบแทน 5%) นั่นคือเงินมากกว่าที่เราได้รับในตอนนี้และมันก็แฝงอยู่อย่างสมบูรณ์ เราต้องจ่ายภาษีให้กับมัน แต่นั่นไม่ใช่สิ่งที่เลวร้ายที่สุดในโลก

ที่กล่าวว่าฉันรู้สึกว่าตลาดหุ้นอยู่ในระดับสูงมาก ฉันจะประหลาดใจถ้ามันลดลง 25% ในเดือนถัดไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็สูงเช่นกัน แต่ดูเหมือนว่ามีความผันผวนน้อยกว่า ยังคงมีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย – อย่างน้อยในพื้นที่นี้

2. ทำการแลกเปลี่ยน 1031 สำหรับอสังหาริมทรัพย์ใน Newport, RI

การแลกเปลี่ยน 1031 เป็นวิธีการขายอสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่งและซื้ออีกแห่งหนึ่งในสถานที่อื่น ข้อได้เปรียบคือคุณไม่ต้องจ่ายภาษีจากการขาย ข้อเสียคือคุณมีเวลา จำกัด ในการซื้อ คุณไม่สามารถจู้จี้จุกจิกและมองหาคุณค่าที่ดีที่สุด

ข้อดีของแผนนี้คือเราอาศัยอยู่ในนิวพอร์ตและสามารถเป็นเจ้าของบ้านที่ดีกว่าได้ที่นี่ นอกจากนี้เราจะไม่ต้องจ่ายภาษีนิติบุคคลและยื่นใน MA ซึ่งเป็นเงินออมของ $ 700 ต่อปี

ข้อเสียคือมีคุณสมบัติไม่มากนักที่นี่ในราคาประมาณ $ 300,000 มี Fixer-uppers บางอย่าง แต่การเลือกนั้นบางเบาโดยทั่วไป เป็นไปได้มากว่าเราจะต้องได้รับทรัพย์สินประมาณ $ 450,000 นั่นจะทำให้เราต้องจำนองอีกครั้ง และนั่นจะทำให้เราล่าช้าจากการได้รับกระแสเงินสดที่ดีที่สุด

ในด้านบวกการจำนองจะต่ำและค่าเช่าที่นี่จะสูงขึ้น อย่างไรก็ตามโดยทั่วไปแล้วการเช่าที่นี่ดีกว่าซื้อ นั่นหมายความว่าเรายังคงไม่ได้รับค่าเช่าที่ดี หากดวงดาวจัดเรียงและเพล็กซ์ที่เหมาะสมจะพร้อมใช้งานนั่นจะเป็นไปได้ แต่เราไม่สามารถเล่นการพนันได้ในช่วงเวลาที่ จำกัด ที่เรามีในระหว่างการแลกเปลี่ยน 1031

3. ไม่ทำอะไรเลย

การทำอะไรเป็นตัวเลือก แต่ก็ไม่ดี มันให้ความรู้สึกเหมือนระเบิดเวลาสโลว์โมชั่นทางการเงินเล็กน้อย เราจะได้รับการประเมินสมาคมคอนโดหรือจำเป็นต้องทำการปรับปรุงในบางจุดและเราไม่สามารถสร้างกองทุนได้

เราสามารถพยายามเพิ่มค่าเช่าได้ แต่นั่นอาจหมายถึงผู้เช่ารายใหม่ เราไม่ต้องการจัดการปัญหาผู้เช่าที่อยู่ห่างออกไปสองสามชั่วโมง จากนั้นทรัพย์สินไม่ได้ผลสำหรับเรา เรากำลังทำงานเพื่อทรัพย์สิน

ความคิดสุดท้าย

ฉันเสียบปลั๊กทั้งหมดนี้เข้ากับ CHATGPT และมีอัตราส่วนจำนวนมากตัวชี้วัด ฯลฯ การวิเคราะห์ช่วยให้ฉันรู้ว่าอะไรคือข้อตกลงที่ดี สำหรับการเปรียบเทียบคอนโดที่เราอยู่ใกล้กับค่าเช่าในราคา $ 2,500 และมีมูลค่าเพียง $ 325,000 มันเป็นข้อตกลงที่ดีกว่าที่จะได้รับ $ 1,000 ต่อเดือนสำหรับสินทรัพย์ $ 300k-ish เดียวกัน เราไม่ใช่แฟนตัวยงของคอนโดคอมเพล็กซ์ของที่เรามีที่นี่ มันมีปัญหาและปัญหาโครงสร้างพื้นฐานบางอย่าง มิฉะนั้นเราสามารถทำซ้ำได้

แนวคิดหนึ่งที่น่าสนใจที่ CHATGPT เกิดขึ้นคือการแลกเปลี่ยน 1031 และซื้อเพล็กซ์ในพรอวิเดนซ์ ไม่ใช่ความคิดที่แย่มาก ตัวเลขทำงานได้ดี แต่ก็ยังอยู่ไกลสำหรับระบบสนับสนุนของเราที่นี่เพื่อครอบคลุม มันพยายามหาเพล็กซ์ที่อยู่ใกล้เรา แต่ออกจากเกาะ มันยอมรับว่าการหาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองโดยรอบที่มีความเหมาะสมเป็นไปไม่ได้เลย

ส่วนหนึ่งของปัญหาอาจเป็นไปได้ว่าฉันกำลังมองหาสิ่งที่ไม่มีอยู่จริง Zillow เพิ่งจัดทำรายงานเกี่ยวกับวิธีการ ค่าบ้านเพิ่มขึ้นครึ่งหนึ่งของประเทศตกอยู่ในอีกประเทศหนึ่ง– เราอยู่ในสถานที่ที่ค่านิยมเพิ่มขึ้นดังนั้นฉันคิดว่ามันยากกว่าที่จะได้รับค่าเดียวกันจากค่าเช่า

อินเทอร์เน็ตคุณคิดอย่างไร?

* ใช่ฉันกำลังทำงานกับคำศัพท์ของลูกชายในการเตรียมการสอบระดับสูงของ SSAT

ที่เกี่ยวข้อง