จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อคุณซื้อสายตาที่มองไม่เห็น

ย้อนกลับไปในปี 2010 ฉันพบหนึ่งในสถานการณ์ที่ท้าทายที่สุดในอาชีพการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของฉัน หลังจากซื้ออสังหาริมทรัพย์ในการขายการยึดสังหาริมทรัพย์ทีมของฉันและฉันค้นพบ BMW รุ่นสุดท้ายนั่งอยู่ในโรงรถ ในขณะที่การค้นหายานพาหนะหรูหราอาจฟังดูเป็นโชคลาภ แต่จริง ๆ แล้วมันเป็นจุดเริ่มต้นของฝันร้ายตามกฎหมายที่สอนให้ฉันรู้บทเรียนที่มีค่าเกี่ยวกับการซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์

วิดีโอ: เราพบ BMW ที่ซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์ของเรา

การซื้อครั้งแรก

เราซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านการขายผู้ดูแลทรัพย์สินสาธารณะ Weld County ในโคโลราโด เมื่อมองแวบแรกทุกอย่างดูสมบูรณ์แบบ:

• บ้านปรากฏว่าง
• สถานที่ให้บริการดูเหมือนจะอยู่ในสภาพดีเยี่ยม
• เราสามารถมองผ่านหน้าต่างที่ไม่แสดงเฟอร์นิเจอร์
• ผู้ประมูลหลายรายแสดงความสนใจแนะนำมูลค่าที่อาจเกิดขึ้น
• การตรวจสอบครั้งแรกของเราเปิดเผยว่าไม่มีธงสีแดงที่ชัดเจน

วิธีซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์

การค้นพบ BMW

เมื่อได้รับการเข้าถึงทรัพย์สินหลังจากชนะการเสนอราคาเราเปิดโรงรถเพื่อค้นหาซีดาน BMW สี่ประตูสีขาวเกือบใหม่ ในขณะที่บางคนอาจคิดว่า “รถฟรี” ประสบการณ์ของฉันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บอกฉันทันทีว่าเรื่องนี้จะซับซ้อน ในโคโลราโดหากมีคนทิ้งทรัพย์สินส่วนบุคคลมูลค่ามากกว่า $ 300 (ตามมูลค่าการขายโรงรถ) คุณต้องผ่านกระบวนการขับไล่ทรัพย์สินส่วนบุคคลอย่างเป็นทางการรวมถึง::

• ยื่นต่อศาล
• ได้รับการอนุมัติ
• มีแผนกของนายอำเภอเข้ามาเกี่ยวข้อง
• ย้ายรายการไปที่ลานหรือถังขยะ
• รอ 24 ชั่วโมงก่อนการกำจัด

ซื้อบ้านฮัด

ภาวะแทรกซ้อนทางกฎหมายเกิดขึ้น

หลังจากติดตามเจ้าของก่อนหน้านี้ผ่านบริการ Finder Folks Folks ฉันเอื้อมมือเกี่ยวกับรถ คำตอบของพวกเขาน่าตกใจ – พวกเขาอ้างว่าเราไม่ได้เป็นเจ้าของบ้าน พวกเขาเชื่อว่าธนาคารได้ยึดสังหาริมทรัพย์อย่างผิดพลาดและพวกเขาจะได้รับทรัพย์สินคืนฟรี

มันกลับกลายเป็นว่าพวกเขาได้ยื่นฟ้องธนาคารในตอนเช้าของการขายการยึดสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้สร้าง Lis Pendens (รอการดำเนินการทางกฎหมาย) กับทรัพย์สินซึ่ง จำกัด อย่างรุนแรงในสิ่งที่เราสามารถทำได้ ระยะเวลาของการยื่นทำให้เราไม่สามารถค้นพบได้ในช่วงระยะเวลาขยันเนื่องจากของเรา

กระบวนการความละเอียด

เพื่อแก้ไขสถานการณ์เรา:

1. จ้างทนายความเพื่อตรวจสอบคดี
2. เรียนรู้ว่าอาจใช้เวลากว่าหนึ่งปีในการพิจารณาคดี
3. พยายามที่จะชำระกับเจ้าของโดยเสนอ $ 5,000-$ 10,000 เพื่อลดการฟ้องร้อง
4. กลายเป็นปาร์ตี้ในการฟ้องร้องตนเองเพื่อเร่งกระบวนการ
5. ในที่สุดก็มีคดีถูกไล่ออกหลังจาก 4-5 เดือนเมื่อผู้พิพากษาไม่พบบุญ

วิธีเริ่มต้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

บทเรียนสำคัญที่ได้เรียนรู้

ประสบการณ์นี้เน้นจุดสำคัญหลายประการเกี่ยวกับการลงทุนด้านการยึดสังหาริมทรัพย์:

ปัญหาเรื่องชื่อ

• รับรายงานการเป็นเจ้าของและภาระผูกพันเสมอ (O&E) ก่อนการเสนอราคา
• เข้าใจว่าแม้กระทั่งรายงาน O&E ก็ไม่สามารถจับเอกสารได้ในวันเดียวกัน
• โปรดจำไว้ว่ายอดขายยึดสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มาพร้อมกับชื่อที่ชัดเจนรับประกัน

ข้อควรพิจารณาทางการเงิน

• สร้างอัตรากำไรขั้นต้นที่สำคัญสำหรับปัญหาที่ไม่คาดคิด
• บัญชีสำหรับค่าใช้จ่ายในระหว่างการต่อสู้ทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้น
• ปัจจัยในค่าธรรมเนียมทางกฎหมายสำหรับภาวะแทรกซ้อนที่อาจเกิดขึ้น
• พิจารณาค่าใช้จ่ายในการขับไล่ทรัพย์สินส่วนบุคคล

ข้อผิดพลาดทางการตลาดเพื่อหลีกเลี่ยง

เมื่อมองย้อนกลับไปถึงวิธีการจัดการอสังหาริมทรัพย์นี้ฉันสังเกตเห็นข้อผิดพลาดทางการตลาดหลายประการ:

• การใช้รูปภาพที่ประทับวันที่ในรายชื่อ MLS
• ถ่ายภาพภายในน้อยเกินไป
• ไม่จัดเตรียมหรือเตรียมทรัพย์สินเพื่อขายอย่างถูกต้อง
• องค์ประกอบและคุณภาพของภาพถ่ายไม่ดี

ตลาดการยึดสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน

ตลาดการยึดสังหาริมทรัพย์ของวันนี้แตกต่างอย่างมากมายจากปี 2010 ในพื้นที่ของฉัน:

• Foreclosures หายาก
• การแข่งขันสูงกว่ามาก
• กระบวนการยังคงซับซ้อน
• ความเสี่ยงมักจะมีค่ามากกว่าผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้น

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีความเสี่ยงหรือไม่?

ความคิดสุดท้าย

ในขณะที่ประสบการณ์นี้ท้าทาย แต่ก็สอนบทเรียนที่มีค่าเกี่ยวกับการซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์ ความซับซ้อนทางกฎหมายศักยภาพสำหรับปัญหาที่ซ่อนอยู่และความสำคัญของความขยันเนื่องจากที่เหมาะสมไม่สามารถพูดเกินจริงได้ สำหรับนักลงทุนที่พิจารณาการซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์โปรดจำไว้ว่าสิ่งที่ดูเหมือนว่าการทำธุรกรรมง่าย ๆ อาจมีความซับซ้อนอย่างรวดเร็วโดยปัญหาทางกฎหมายการเรียกร้องทรัพย์สินส่วนบุคคลและปัญหาเรื่องชื่อ