ในฐานะที่เป็นคนที่ซื้อและจัดการคุณสมบัติการเช่ามากมายรวมถึง“ Ocho” 8-plex (ซึ่งค่อนข้างเป็นการผจญภัย) ฉันสามารถบอกคุณได้ว่าการวิเคราะห์คุณสมบัติหลายครอบครัวต้องใช้วิธีการที่แตกต่างจากบ้านครอบครัวเดี่ยว ในขณะที่ การเช่าครอบครัวเดี่ยวอาจเป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยมคุณสมบัติหลายครอบครัวนำเสนอข้อได้เปรียบที่เป็นเอกลักษณ์-และความท้าทาย
ในคู่มือนี้ฉันจะนำคุณผ่านวิธีการวิเคราะห์ข้อเสนอหลายครอบครัวและใช้ตัวอย่างระหว่างทาง ไม่มีทฤษฎีที่นี่ – เพียงแค่คำแนะนำที่เป็นประโยชน์จากคนที่อยู่ในสนามเพลาะ
ทำไมคุณสมบัติหลายครอบครัวจึงเป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยม
ก่อนที่เราจะดำน้ำในการวิเคราะห์เรามาพูดถึงสาเหตุที่คุณอาจต้องการพิจารณาคุณสมบัติหลายครอบครัว:
- การประหยัดจากขนาดเพื่อการบำรุงรักษาและการจัดการ
- มักจะเป็นกระแสเงินสดที่ดีกว่าบ้านครอบครัวเดี่ยว
- ความสามารถในการสร้างความมั่งคั่งได้เร็วขึ้นด้วยหน่วยเพิ่มเติมภายใต้หลังคาเดียวกัน
- ง่ายต่อการพิสูจน์ว่าการจ้างการจัดการอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ
- ตัวเลือกทางการเงินเชิงพาณิชย์ สามารถยืดหยุ่นได้มากขึ้น
อย่างไรก็ตามพวกเขายังมาพร้อมกับความท้าทายที่ไม่เหมือนใครเช่น:
- ต้นทุนล่วงหน้าสูงขึ้น
- การจัดการที่ซับซ้อนมากขึ้น
- การจัดหาเงินทุนที่ยากขึ้น
- ข้อกำหนดด้านกฎระเบียบที่เพิ่มขึ้นในบางพื้นที่
ตัวชี้วัดสำคัญสำหรับการวิเคราะห์คุณสมบัติหลายครอบครัว
1. รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)
NOI เป็นรายได้ต่อปีของทรัพย์สินของคุณหลังจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน แต่ก่อนบริการหนี้ นี่คือวิธีการคำนวณโดยใช้ตัวอย่างง่ายๆ:
NOI = GPR - Emptiness Loss + Different Earnings - Working Bills นี่คือตัวอย่าง:
- ค่าเช่าที่มีศักยภาพขั้นต้น (GPR)
- 10 หน่วย× $ 1,000 ต่อเดือน× 12 เดือน = $ 120,000
- การสูญเสียตำแหน่งว่าง (ประมาณ 7%)
- $ 120,000 × 0.07 = -$ 8,400
- รายได้อื่น ๆ
- ซักรีด: $ 2,400/ปี
- ที่จอดรถ: $ 3,600/ปี
- รวม: +$ 6,000
- ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
- ภาษีอสังหาริมทรัพย์: $ 12,000
- ประกัน: $ 6,000
- สาธารณูปโภค: $ 8,000
- การบำรุงรักษา: $ 15,000
- การจัดการอสังหาริมทรัพย์ (8%): $ 9,600
- รวม: -$ 50,600
NOI = $ 120,000 – $ 8,400 + $ 6,000 – $ 50,600 = $ 67,000
2. อัตราการ จำกัด
ที่ อัตราการ จำกัด NOI หารด้วยมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หรือราคาซื้อ ตัวอย่างเช่น:
$100,000 NOI ÷ $1,000,000 Buy Worth = 10% Cap Feeในตลาดส่วนใหญ่คุณสมบัติหลายครอบครัวมีการซื้อขายระหว่างอัตราสูงสุด 5-8% แม้ว่าสิ่งนี้จะแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญตามที่ตั้งและสภาพทรัพย์สิน
3. ผลตอบแทนเงินสดบนเงินสด
มาตรการผลตอบแทนเงินสดที่แท้จริงของคุณจากการลงทุน:
Annual Money Stream ÷ Whole Money Invested = Money-on-Money Returnโดยทั่วไปฉันตั้งเป้าหมายที่จะได้รับผลตอบแทนจากเงินสดอย่างน้อย 10% จากการลงทุนหลายครอบครัวของฉันแม้ว่าสภาวะตลาดจะไม่อนุญาตให้ทำเช่นนี้เสมอไป
เครื่องคำนวณผลตอบแทนเงินสดบนเงินสด
ตัวอย่างคุณสมบัติ
นี่คือตัวอย่างการวิเคราะห์บน 8-plex
ราคาซื้อ: $ 850,000 หน่วย: 8 ค่าเช่าเฉลี่ย: $ 1,000/เดือน
รายได้รวมที่มีศักยภาพ: $ 96,000/ปีที่ว่าง (7%): -$ 6,720 รายได้รวมที่มีประสิทธิภาพ: $ 89,280
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน:
- ภาษีอสังหาริมทรัพย์: $ 8,000
- ประกันภัย: $ 4,500
- สาธารณูปโภค: $ 6,000
- การบำรุงรักษา: $ 12,000
- การจัดการ (8%): $ 7,142
- ค่าใช้จ่ายทั้งหมด: $ 37,642
NOI: $ 51,638 CAP อัตรา: 6.1%
ลดลง 25% ($ 212,500) และอัตราดอกเบี้ย 6%:
- การชำระเงินรายเดือน: $ 3,825
- บริการหนี้รายปี: $ 45,900
- กระแสเงินสดประจำปี: $ 5,738
- ผลตอบแทนเงินสดบนเงินสด: 2.7%
ในขณะที่ผลตอบแทนเงินสดบนเงินสดดูเหมือนจะต่ำ แต่ก็มีข้อดีที่สำคัญ:
พื้นที่สำคัญในการวิเคราะห์
นี่คือรายการหมัดอย่างรวดเร็วของสิ่งที่คุณควรประเมินเมื่อพิจารณาการซื้อหลายครอบครัว:
1. ทรัพย์สินทางกายภาพ
- สภาพอาคารและอายุ
- หลังคา, HVAC, ระบบประปา
- ส่วนผสมของหน่วยและเลย์เอาต์
- ที่จอดรถและสิ่งอำนวยความสะดวก
- การบำรุงรักษารอการตัดบัญชี
2. การวิเคราะห์ทางการเงิน
- ค่าเช่าปัจจุบันและตลาด
- ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
- ประวัติภาษีทรัพย์สิน
- ค่าประกัน
- ค่าสาธารณูปโภค
- บันทึกการบำรุงรักษา
3. การวิเคราะห์ตลาด
4. กฎหมายและกฎระเบียบ
ข้อผิดพลาดทั่วไปที่จะหลีกเลี่ยง
- ค่าใช้จ่ายต่ำเกินไป – ใช้ไฟล์ กฎ 50% เป็นการตรวจสอบอย่างรวดเร็ว
- สมมติว่ามีการเข้าพักอย่างเต็มที่
- ไม่ใช่การจัดทำงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายเงินทุน
- ไม่สนใจแนวโน้มของตลาด
- ไม่สามารถตรวจสอบค่าเช่าและค่าใช้จ่ายที่แท้จริงได้
ข้อควรพิจารณาด้านการเงิน
อสังหาริมทรัพย์หลายครอบครัวมากกว่า 4 หน่วยถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และต้องการการจัดหาเงินทุนเชิงพาณิชย์ หมายความว่า:
รายการตรวจสอบความขยันเนื่องจาก
นี่คือรายการตรวจสอบส่วนบุคคลของฉันสำหรับการวิเคราะห์คุณสมบัติหลายครอบครัว:
- ตรวจสอบ 2 ปีสุดท้ายของ:
- งบกำไรขาดทุน
- การคืนภาษี
- ค่าสาธารณูปโภค
- บันทึกการบำรุงรักษา
- เช่าม้วน
- ตรวจสอบ:
- ทุกหน่วยเป็นไปได้
- ระบบเครื่องกลทั้งหมด
- หลังคาและโครงสร้าง
- พื้นที่ส่วนกลาง
- ตรวจสอบ:
- ค่าเช่าและเงินฝากปัจจุบัน
- เงื่อนไขการเช่า
- ประวัติการเข้าพัก
- ค่าเช่าตลาด
- วิเคราะห์:
- สภาวะตลาดท้องถิ่น
- การแข่งขัน
- ข้อมูลประชากร
- แนวโน้มการจ้างงาน
เมื่อใดที่จะเดินออกไป
บางครั้งข้อเสนอที่ดีที่สุดคือข้อตกลงที่คุณไม่ได้ทำ ธงสีแดงที่ทำให้ฉันเดินออกไป:
- การบำรุงรักษารอการตัดบัญชีอย่างกว้างขวางโดยไม่มีการปรับราคาที่เหมาะสม
- ค่าเช่าต่ำกว่าตลาดพร้อมสัญญาเช่าระยะยาว
- พื้นที่อาชญากรรมสูง
- ประชากรหรือตลาดงานที่ลดลง
- สถานการณ์ผู้เช่าที่ยากลำบาก
- ปัญหาสิ่งแวดล้อม
บทสรุป
การวิเคราะห์คุณสมบัติหลายครอบครัวต้องทำงานมากกว่าบ้านเดี่ยว แต่รางวัลอาจคุ้มค่า เริ่มต้นเล็ก ๆ ด้วยเพล็กซ์หรือสี่เพล็กซ์เพื่อเรียนรู้เชือกก่อนที่จะรับคุณสมบัติที่ใหญ่กว่า โปรดจำไว้ว่าข้อตกลงแรกของคุณไม่จำเป็นต้องสมบูรณ์แบบ – คุณจะได้เรียนรู้และปรับปรุงด้วยการลงทุนแต่ละครั้ง
ต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? ตรวจสอบไฟล์ หลักสูตรพิมพ์เขียวที่สมบูรณ์ หรือเข้าร่วม ผู้บงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ที่เราดำน้ำลึกลงไปในข้อตกลงเช่นนี้
คุณเคยวิเคราะห์คุณสมบัติหลายครอบครัวเมื่อเร็ว ๆ นี้หรือไม่? คุณดูตัวชี้วัดอะไรก่อน? แจ้งให้เราทราบในความคิดเห็นด้านล่าง!
เข้าร่วมกับฉันในภารกิจ $ 100m!
รับการอัปเดตพิเศษในขณะที่ฉันทำงานเพื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ $ 100M ภายในปี 2030 ในตลาดวันนี้ ไม่ว่าคุณจะเพิ่งเริ่มต้นหรือลงทุนแล้วคุณจะได้รับข้อมูลเชิงลึกที่สามารถดำเนินการได้จากข้อตกลงและความพ่ายแพ้ในโลกแห่งความจริงของฉัน
นอกจากนี้ฉันจะช่วยคุณตั้งค่าและบรรลุเป้าหมายที่ทะเยอทะยานของคุณเอง แปลงอนาคตทางการเงินของคุณ – สมัครสมาชิกตอนนี้สำหรับการอัปเดตรายสัปดาห์
ร่วมกันเราจะพิสูจน์ว่าความสำเร็จครั้งใหญ่ในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นไปได้