อะไรที่ทำกำไรได้มากกว่าในตลาดปัจจุบัน?

ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาฉันซื้อและจัดการ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหลายร้อยรายการ– ในขณะที่ประสบการณ์ส่วนใหญ่ของฉันอยู่กับการเช่าระยะยาวฉันก็ขลุกอยู่ในการเช่าระยะสั้นและช่วยให้นักลงทุนรายอื่นวิเคราะห์ทั้งสองกลยุทธ์ ในบทความนี้ฉันจะแยกความแตกต่างที่สำคัญระหว่างการเช่าระยะสั้นและระยะยาวเพื่อช่วยให้คุณกำหนดกลยุทธ์ที่อาจทำงานได้ดีกว่าสำหรับสถานการณ์ของคุณ

ภาพรวมอย่างรวดเร็ว: ระยะสั้นกับการเช่าระยะยาว

ก่อนที่จะดำน้ำลึกเข้าไปในการวิเคราะห์นี่เป็นการเปรียบเทียบอย่างรวดเร็ว:

การเช่าระยะสั้น:

• รายได้ต่อเดือนที่มีศักยภาพสูงขึ้น
• จำเป็นต้องมีการจัดการเชิงปฏิบัติมากขึ้น
• ต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น
• ความผันผวนของตลาดมากขึ้น
• มักจะดีกว่าในพื้นที่ท่องเที่ยว

การเช่าระยะยาว:

• รายได้ต่อเดือนที่มีเสถียรภาพมากขึ้น
• การจัดการแบบวันต่อวันน้อยลง
• ลดต้นทุนการดำเนินงาน
• โดยทั่วไปคาดเดาได้มากขึ้น
• ทำงานในพื้นที่ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่

วิเคราะห์ตัวเลข: ตัวอย่างโลกแห่งความเป็นจริง

ลองดูตัวอย่างจริงโดยใช้บ้าน 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำมูลค่า $ 300,000 ในพื้นที่ที่เหมาะสม ฉันจะทำลายผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้นสำหรับกลยุทธ์ทั้งสองโดยใช้ไฟล์ เครื่องคิดเลขอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า–

หมายเลขค่าเช่าระยะยาว:

• ค่าเช่ารายเดือน: $ 2,000
• รายได้รวมประจำปี: $ 24,000
• อัตราว่าง: 5% ($ 1,200)
• การจัดการอสังหาริมทรัพย์: 8% ($ 1,920)
• การบำรุงรักษา: $ 2,400
• ประกันภัย: $ 1,200
• ภาษีอสังหาริมทรัพย์: $ 2,400
• รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ: $ 14,880

หมายเลขค่าเช่าระยะสั้น:

• อัตราเฉลี่ยทุกคืน: $ 150
• อัตราการเข้าพัก: 70%
• รายได้รวมประจำปี: $ 38,325
• ค่าธรรมเนียมการทำความสะอาด: $ 4,800
• การจัดการอสังหาริมทรัพย์: 25% ($ 9,581)
• สาธารณูปโภค: $ 2,400
• การบำรุงรักษา: $ 3,600
• ประกันภัย: $ 2,400
• ภาษีอสังหาริมทรัพย์: $ 2,400
• รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ: $ 13,144

ในขณะที่การเช่าระยะสั้นสร้างรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญมากขึ้น แต่รายได้สุทธิต่ำกว่าในตัวอย่างนี้เนื่องจากค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตามตัวเลขเหล่านี้อาจแตกต่างกันอย่างมาก สถานที่ตั้งและสภาพตลาด–

ข้อดีของการเช่าระยะยาว

1. ความเสถียร

โดยทั่วไปแล้วการเช่าระยะยาวจะให้รายได้ที่คาดการณ์ได้มากขึ้น เมื่อคุณมี ผู้เช่าที่ดี ในการเช่ารายปีคุณรู้ว่าคุณจะทำเท่าไหร่ในแต่ละเดือน สิ่งนี้ทำให้ง่ายต่อการวางแผนค่าใช้จ่ายและคำนวณผลตอบแทน

2. ลดต้นทุนการดำเนินงาน

ด้วยการเช่าระยะยาวผู้เช่ามักจะจ่ายค่าสาธารณูปโภคและจัดการการบำรุงรักษาหลา คุณไม่จำเป็นต้องจัดหาอสังหาริมทรัพย์หรือจ่ายค่าบริการทำความสะอาดปกติ สิ่งนี้ช่วยลดไฟล์ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน–

3. การจัดการน้อยลงอย่างเข้มข้น

เมื่อคุณวางผู้เช่าที่ดีให้เช่าระยะยาวต้องมีการจัดการแบบวันต่อวันน้อยที่สุด คุณอาจได้ยินจากผู้เช่าเป็นครั้งคราวสำหรับปัญหาการบำรุงรักษา เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ มันยากแค่ไหนที่จะเป็นเจ้าของบ้าน–

4. การจัดหาเงินทุนง่ายขึ้น

ผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมสะดวกสบายมากขึ้นกับการเช่าระยะยาว โดยทั่วไปคุณจะพบได้ดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยและข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ เมื่อเทียบกับคุณสมบัติการเช่าระยะสั้น

ข้อดีของการเช่าระยะสั้น

1. ศักยภาพรายได้ที่สูงขึ้น

ในพื้นที่ยอดนิยมการเช่าระยะสั้นสามารถสร้างรายได้รวมของการเช่าระยะยาว 2-3 เท่า ศักยภาพของรายได้ที่สูงขึ้นนี้สามารถนำไปสู่การดีขึ้น กระแสเงินสด ในตลาดที่เหมาะสม

2. การควบคุมสภาพคุณสมบัติ

ด้วยการเช่าระยะสั้นคุณสามารถตรวจสอบและบำรุงรักษาทรัพย์สินระหว่างแขกได้เป็นประจำ สิ่งนี้จะช่วยป้องกันความเสียหายที่สำคัญและทำให้ทรัพย์สินอยู่ในสภาพที่ดีขึ้น

3. ความยืดหยุ่นในการใช้งานส่วนตัว

หากคุณต้องการใช้ทรัพย์สินเป็นครั้งคราวการเช่าระยะสั้นเสนอความยืดหยุ่นนั้นโดยไม่ละเมิดสัญญาเช่าใด ๆ

4. สิทธิประโยชน์ด้านภาษี

การเช่าระยะสั้นมักจะมีคุณสมบัติเพิ่มเติม สิทธิประโยชน์ทางภาษี เป็นธุรกิจมากกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ความท้าทายที่สำคัญในการพิจารณา

ความท้าทายการเช่าระยะสั้น:

1. กฎระเบียบ: หลายเมืองกำลังดำเนินการตามกฎระเบียบค่าเช่าระยะสั้นหรือเรย์แบน
2. ความผันผวนของตลาด: รายได้อาจแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญตามฤดูกาลและในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ
3. ความมุ่งมั่นเวลาที่สูงขึ้น: การจัดการการจองการทำความสะอาดและการสื่อสารของแขกต้องใช้เวลามากขึ้น
4. ค่าเริ่มต้น: การตกแต่งและการตั้งค่าการเช่าระยะสั้นต้องใช้การลงทุนล่วงหน้าอย่างมีนัยสำคัญ

ความท้าทายการเช่าระยะยาว:

1. ผู้เช่าที่มีปัญหา: ผู้เช่าที่ไม่ดีอาจมีค่าใช้จ่ายสูงและใช้เวลานานในการลบ
2. ความเสียหายต่อทรัพย์สิน: การตรวจสอบบ่อยครั้งหมายถึงความเสียหายอาจไม่มีใครสังเกตได้นานขึ้น
3. ข้อ จำกัด ด้านตลาด: โดยทั่วไปแล้วอัตราค่าเช่าจะไม่สามารถปรับได้จนกว่าจะต่ออายุสัญญาเช่า
4. ศักยภาพของรายได้ลดลง: รายได้ต่อเดือนโดยทั่วไปต่ำกว่าการเช่าระยะสั้นที่ประสบความสำเร็จ

วิธีเลือกกลยุทธ์ที่เหมาะสม

พิจารณาปัจจัยเหล่านี้เมื่อตัดสินใจระหว่างการเช่าระยะสั้นและระยะยาว:

สถานที่สำคัญที่สุด

• พื้นที่ท่องเที่ยว→การเช่าระยะสั้นมักจะทำงานได้ดีขึ้น
• ย่านที่อยู่อาศัย→การเช่าระยะยาวมักจะสมเหตุสมผลมากขึ้น
• ย่านธุรกิจ→สามารถทำงานได้ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความต้องการของตลาดเฉพาะ

เวลาว่าง

• เวลา จำกัด →การเช่าระยะยาวมักจะดีกว่า
• กำหนดเวลาที่ยืดหยุ่น→การเช่าระยะสั้นอาจจัดการได้
• นักลงทุนเต็มเวลา→อาจทำงานได้ดี

เป้าหมายทางการเงิน

• รายได้คงที่→การเช่าระยะยาว
• ศักยภาพรายได้สูงสุด→การเช่าระยะสั้น (ในตลาดที่เหมาะสม)
• การสร้างทุน→กลยุทธ์ทั้งสองทำงานได้

คำแนะนำของฉัน

หลังจากจัดการการเช่าทั้งสองประเภทฉันมักจะแนะนำให้เริ่มต้นด้วย การเช่าระยะยาว เว้นแต่คุณจะมีอสังหาริมทรัพย์ในสถานที่ท่องเที่ยวชั้นนำหรือประสบการณ์ที่สำคัญในการจัดการการต้อนรับ การเช่าระยะยาวเป็นรากฐานที่มั่นคงยิ่งขึ้นสำหรับ การสร้างความมั่งคั่งผ่านอสังหาริมทรัพย์ มีความเสี่ยงและความมุ่งมั่นน้อยลง

สำหรับผู้ที่สนใจในการเช่าระยะสั้นฉันขอแนะนำ:

1. เริ่มต้นด้วยอสังหาริมทรัพย์เพื่อเรียนรู้ตลาด
2. การเลือกสถานที่ที่มีความต้องการตลอดทั้งปี
3. การสร้างทีมที่เชื่อถือได้ (น้ำยาทำความสะอาดการบำรุงรักษา ฯลฯ )
4. มีเงินสำรองอย่างมีนัยสำคัญสำหรับความผันผวนตามฤดูกาล

บรรทัดล่าง

ทั้งการเช่าระยะสั้นและระยะยาวอาจเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่ทำกำไรได้เมื่อดำเนินการอย่างเหมาะสม ตัวเลือกที่ดีที่สุดขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะของคุณรวมถึง:

• เวลาว่าง
• ที่ตั้งตลาด
• การยอมรับความเสี่ยง
• ประสบการณ์การจัดการ
• เป้าหมายทางการเงิน

ฉันพบว่านักลงทุนส่วนใหญ่เริ่มต้นด้วยการเช่าระยะยาวและอาจเพิ่มค่าเช่าระยะสั้นให้กับพอร์ตโฟลิโอของพวกเขาในภายหลังเมื่อพวกเขาได้รับประสบการณ์ ไม่ว่าคุณจะเลือกกลยุทธ์ใดก็ตามตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้วิเคราะห์ตัวเลขและสภาวะตลาดอย่างละเอียดก่อนทำการลงทุน

ต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือไม่? ตรวจสอบคำแนะนำของฉันเพื่อ การสร้างอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า หรือลอง เครื่องคิดเลขอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เพื่อวิเคราะห์การลงทุนที่มีศักยภาพ

คุณอาจสนใจเรียนรู้เกี่ยวกับ วิธีเริ่มต้นในคุณสมบัติการเช่า หรือความเข้าใจ ความเสี่ยงของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า–