การซื้อบ้านเป็นเรื่องที่น่าตื่นเต้น แต่ค่าใช้จ่ายปิด? ไม่มาก
พวกเขาสามารถแอบเข้ามาหาคุณได้หากคุณยังไม่ได้เตรียมไว้ – บางครั้งการเพิ่มหลายพันดอลลาร์ให้กับสิ่งที่คุณคิดว่าคุณจะต้องจ่าย และแตกต่างจากการชำระเงินดาวน์ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจรู้สึกสับสนเพราะครอบคลุมค่าธรรมเนียมที่แตกต่างกันมากมายตั้งแต่ค่าใช้จ่ายผู้ให้กู้ไปจนถึงภาษีไปจนถึงการประกัน
ผู้ซื้อส่วนใหญ่ประมาทว่าพวกเขาจะเป็นหนี้เท่าไหร่ บางคนไม่พบจนกว่าพวกเขาจะถูกขังอยู่ในสัญญาหรือเลือกบ้านในฝันของพวกเขา – และจากนั้นมันก็สายเกินไปที่จะปรับงบประมาณ
แต่นี่คือข่าวดี: เมื่อคุณเข้าใจว่าค่าใช้จ่ายในการปิดรวมถึง (และวิธีการประเมินพวกเขา) คุณสามารถวางแผนล่วงหน้าและหาวิธีที่จะลดลงได้ ในคู่มือนี้เราจะแยกแยะสิ่งที่คุณจะต้องจ่ายซึ่งครอบคลุมค่าใช้จ่ายใดและจะหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดทั่วไปที่อาจทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายหลายพันคน
ค่าใช้จ่ายปิดคืออะไร?
ค่าใช้จ่ายในการปิดเป็นค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่คุณจ่ายเมื่อทำการซื้อบ้านเสร็จสิ้น ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ครอบคลุมบริการจากผู้ให้กู้รัฐบาลท้องถิ่นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้ให้บริการประกันภัย พวกเขาแยกจากการชำระเงินดาวน์ของคุณและโดยทั่วไปจะอยู่ในช่วง 2% ถึง 6% ของราคาซื้อบ้าน
ค่าใช้จ่ายในการปิดอาจรวมถึง:
- ค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้ – ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการและการจัดจำหน่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณ
- ค่าธรรมเนียมการประเมินและการตรวจสอบ – ค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าและเงื่อนไขของบ้าน
- การค้นหาชื่อเรื่องและการประกันภัย – มั่นใจได้ว่าทรัพย์สินมีชื่อที่ชัดเจน
- ภาษีทรัพย์สินและประกันเจ้าของบ้าน – มักจะรวบรวมล่วงหน้า
- ค่าธรรมเนียมรัฐบาล – ค่าธรรมเนียมการบันทึกและการโอนภาษี
- ประกันจำนอง – หากการชำระเงินดาวน์ของคุณน้อยกว่า 20%
ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สามารถเพิ่มขึ้นได้อย่างรวดเร็วดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องคำนึงถึงงบประมาณการซื้อบ้านของคุณก่อน
ใครเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายในการปิด: ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?
ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมีค่าใช้จ่ายปิด แต่ใครเป็นผู้จ่ายสิ่งที่ขึ้นอยู่กับข้อตกลงการซื้อและเงื่อนไขการตลาด
ผู้ซื้อมักจะจ่ายสำหรับ:
- แอปพลิเคชันสินเชื่อและค่าธรรมเนียมการกำเนิด
- การประเมินราคาและการตรวจสอบบ้าน
- การค้นหาชื่อเรื่องและการประกันภัย
- escrow เงินฝากสำหรับภาษีและการประกันภัย
- ดอกเบี้ยล่วงหน้าและประกันจำนอง
ผู้ขายมักจะครอบคลุม:
- ค่าคอมมิชชั่นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
- โอนภาษีและค่าธรรมเนียมการบันทึก
- ค่าธรรมเนียมการโอนสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA) หากมี
ในบางกรณีผู้ซื้อและผู้ขายต่อรองที่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายบางอย่าง ตัวอย่างเช่นในตลาดของผู้ซื้อผู้ขายที่มีแรงบันดาลใจอาจตกลงที่จะจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการปิดของผู้ซื้อเพื่อช่วยให้การขายเสร็จสมบูรณ์
รายการค่าธรรมเนียมที่ครอบคลุมที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายในการปิดการจำนอง
ค่าใช้จ่ายในการปิดการจำนองสามารถแบ่งออกเป็นหมวดหมู่ที่แตกต่างกันสองสาม: ค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้ค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์และค่าธรรมเนียมการประกันจำนอง
ค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้
ค่าธรรมเนียมเหล่านี้อาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ที่คุณเลือก นี่คือบทสรุปพื้นฐานของค่าใช้จ่ายในการปิดแต่ละครั้งเพื่อให้คุณทราบถึงสิ่งที่คุณคาดหวัง
- ค่าธรรมเนียมการสมัคร: ครอบคลุมการประมวลผลใบสมัครสินเชื่อจำนองของคุณและรับรายงานเครดิตของคุณ
- ค่าทนายความ: ในบางรัฐทนายความจะต้องตรวจสอบเอกสารจำนอง; ค่าธรรมเนียมแตกต่างกันไปและอาจเป็นรายชั่วโมงหรืออัตราคงที่
- ค่าธรรมเนียมนายหน้า: หากใช้นายหน้าจำนองพวกเขามักจะเรียกเก็บค่าคอมมิชชั่นโดยปกติระหว่าง 1% ถึง 2% ของราคาซื้อบ้าน
- ค่าธรรมเนียมต้นกำเนิด: ที่ ค่าธรรมเนียมการกำเนิด ชดเชยผู้ให้กู้สำหรับงานด้านการบริหารและโดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 1% ของจำนวนเงินกู้
- จุดลดราคา: การจ่ายคะแนนล่วงหน้าสามารถลดอัตราดอกเบี้ยของคุณได้ แต่ละจุดเท่ากับหนึ่งเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินกู้ของคุณ
- ดอกเบี้ยแบบเติมเงิน: ครอบคลุมดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นระหว่างวันที่ปิดและการชำระเงินจำนองครั้งแรก
- ค่าธรรมเนียมการบันทึก: เรียกเก็บเงินจากรัฐบาลท้องถิ่นเพื่อบันทึกเอกสารจำนอง; ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการบริหารของการเก็บรักษาบันทึกสาธารณะ
- ค่าธรรมเนียมการจัดจำหน่าย: เรียกเก็บเงินสำหรับบริการของผู้จัดการการจัดจำหน่ายในการประเมินและเตรียมสินเชื่อของคุณ รวมค่าใช้จ่ายเช่นความขยันเนื่องจากและค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย
ค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์
ค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายโดยรอบทรัพย์สินเอง บางอย่างเป็นค่าธรรมเนียมเพียงครั้งเดียวในขณะที่คนอื่น ๆ เกิดขึ้นซ้ำ
- ค่าธรรมเนียมการประเมิน: จำเป็นต้องประเมินมูลค่าตลาดของบ้าน ค่าใช้จ่ายแตกต่างกันไป แต่โดยทั่วไปประมาณ $ 500 ถึง $ 600 ชำระก่อนการประเมินหรือปิด
- ภาษีทรัพย์สิน: โดยทั่วไปการชำระเงินประจำปีหรือสองปี ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการอย่างน้อยสองเดือนที่จ่ายล่วงหน้าเข้าบัญชี escrow เมื่อปิด
- นโยบายการประกันของเจ้าของบ้าน: พรีเมี่ยมประจำปีที่จำเป็นสำหรับสินเชื่อบ้าน พรีเมี่ยมของปีแรกมักจะจ่ายเมื่อปิดโดยมีการชำระเงินที่ตามมารวมอยู่ในการจำนองของคุณ
- การค้นหาชื่อเรื่องและการประกันภัย: ทำให้มั่นใจได้ว่าทรัพย์สินนั้นปราศจากภาระ ประกันชื่อของผู้ให้กู้ปกป้องผู้ให้กู้ในขณะที่ประกันชื่อของเจ้าของปกป้องผู้ซื้อ
- ภาษีโอน: กำหนดโดยรัฐบาลเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์มักจะเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาขาย
- ค่าธรรมเนียม HOA: สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในสมาคมเจ้าของบ้านซึ่งอาจรวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนและการประเมินประจำปีของปีแรก
ค่าประกันจำนอง
เมื่อคุณจ่ายน้อยกว่า 20% ของราคาซื้อบ้านของคุณเป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินดาวน์ของคุณคุณมักจะ ต้องจ่ายประกันจำนอง– โดยทั่วไปแล้วเบี้ยประกันจำนองส่วนตัวของคุณ (PMI) จะได้รับการประเมินเป็นค่าธรรมเนียมรายเดือนภายในการชำระเงินจำนองของคุณ อย่างไรก็ตามคุณอาจมีค่าใช้จ่ายในการปิด
- ค่าประกันจำนองล่วงหน้า: ขึ้นอยู่กับประเภทสินเชื่อและผู้ให้กู้ของคุณคุณอาจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการสมัครเพิ่มเติมสำหรับเงินกู้พร้อมประกันจำนอง นอกจากนี้เงินกู้บางอย่างกำหนดให้คุณจ่ายค่าธรรมเนียมครั้งเดียวในเวลาที่ปิดค่าธรรมเนียมรายปีของคุณตลอดการจำนอง
- ค่าธรรมเนียมเงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล: หากเงินกู้ของคุณมาจาก FHA, USDA หรือ VA คุณอาจมีค่าธรรมเนียมการประกันจำนองเพิ่มเติมหากการชำระเงินดาวน์ของคุณต่ำกว่า 20% สินเชื่อ FHA ต้องการเบี้ยประกันการจำนองล่วงหน้า (MIP) ที่ 1.75% และค่าธรรมเนียมรายเดือน VA และ USDA ไม่เรียกเก็บเงินประกันจำนอง แต่มีค่าธรรมเนียมการรับประกันแทน ค่าธรรมเนียม VA ลดลงระหว่าง 1.25% ถึง 3.3% ในขณะที่ค่าธรรมเนียม USDA นั้นคงที่ 2%
ค่าใช้จ่ายในการปิดราคาเท่าไหร่?
ที่สุด ผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก รู้สึกประหลาดใจที่ได้เรียนรู้ว่าค่าใช้จ่ายในการปิดอาจรวมอยู่ระหว่าง 2% ถึง 6% ของราคาซื้อบ้าน จำนวนเงินที่แน่นอนขึ้นอยู่กับราคาของบ้านค่าธรรมเนียมของผู้ให้กู้ภาษีและไม่ว่าคุณจะจ่ายเงินพิเศษเช่นประกันจำนองหรือไม่
นี่คือตัวอย่างบางส่วน:
- ในบ้าน $ 200,000 – ค่าใช้จ่ายในการปิดอาจมีตั้งแต่ $ 4,000 ถึง $ 12,000
- ในบ้าน $ 300,000 – คาดว่าระหว่าง $ 6,000 ถึง $ 18,000
- ในบ้าน $ 500,000 – ค่าใช้จ่ายอาจเริ่มจาก $ 10,000 ถึง $ 30,000
การประมาณการเหล่านี้ไม่รวมถึงการชำระเงินดาวน์ของคุณ
โปรดทราบว่าค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้ประกันภัยชื่อเรื่องภาษีทรัพย์สินและเบี้ยประกันอาจแตกต่างกันไปตามที่ตั้งและประเภทสินเชื่อของคุณ เพื่อให้ได้หมายเลขที่แม่นยำยิ่งขึ้นให้ขอผู้ให้กู้จำนองที่มีศักยภาพสำหรับการประมาณการสินเชื่อในช่วงต้นของกระบวนการ เครื่องคิดเลขค่าใช้จ่ายปิดออนไลน์จำนวนมากยังสามารถให้ตัวเลข ballpark ตามอัตราภาษีในท้องถิ่นและค่าธรรมเนียมทั่วไป
คุณสามารถเจรจาค่าใช้จ่ายปิดได้หรือไม่?
ใช่ค่าใช้จ่ายปิดจำนวนมากสามารถเจรจาต่อรองได้ ในขณะที่ค่าธรรมเนียมบางอย่างได้รับการแก้ไข แต่บางคนอาจลดลงหรือแม้แต่กำจัดด้วยกลยุทธ์ที่เหมาะสม
นี่คือวิธีลดต้นทุนการปิดของคุณ:
- ซื้อสินค้ารอบ ๆ สำหรับผู้ให้กู้ – เปรียบเทียบประมาณการสินเชื่อ จากผู้ให้กู้จำนองหลายราย ค่าธรรมเนียมเช่นค่าใช้จ่ายแอปพลิเคชันและค่าใช้จ่ายอาจแตกต่างกันไป
- ขอเครดิตผู้ให้กู้ – ผู้ให้กู้บางรายเสนอเครดิตที่ลดต้นทุนการปิดของคุณเพื่อแลกกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเล็กน้อย
- เจรจากับผู้ให้บริการ – คุณสามารถเลือก บริษัท ชื่อของคุณเองผู้ตรวจสอบบ้านและผู้ให้บริการประกันภัย เปรียบเทียบราคาและขอข้อเสนอที่ดีกว่า
- ขอสัมปทานผู้ขาย – ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดคุณอาจสามารถเจรจาเพื่อให้ผู้ขายจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งหรือทั้งหมดของคุณ
- ตรวจสอบการเปิดเผยปิด – ก่อนปิดให้ตรวจสอบเอกสารนี้อย่างรอบคอบ ตั้งคำถามค่าธรรมเนียมที่ไม่คาดคิดหรือสูงเกินจริง
การเจรจาต่อรองค่าใช้จ่ายในการปิดใช้ความพยายาม แต่อาจนำไปสู่การออมที่มีความหมายโดยเฉพาะในบ้านราคาสูง
คุณสามารถหมุนค่าใช้จ่ายในการปิดการจำนองได้หรือไม่?
ในบางกรณีคุณสามารถเพิ่มค่าใช้จ่ายในการปิดให้กับสินเชื่อจำนองแทนที่จะจ่ายเงินล่วงหน้า ขึ้นอยู่กับประเภทเงินกู้มูลค่าทรัพย์สินและกฎของผู้ให้กู้
นี่คือเวลาที่เป็นไปได้:
- สินเชื่อ FHA และ USDA – มักจะอนุญาตให้มีการปิดต้นทุนการปิดบางส่วนหรือทั้งหมดเป็นเงินกู้
- สินเชื่อ VA – อนุญาตให้มีการจัดหาเงินทุนบางอย่างขึ้นอยู่กับคุณสมบัติ
- สินเชื่อทั่วไป -อาจอนุญาตให้มีค่าใช้จ่ายในการกู้ยืมเงินหากบ้านประเมินสูงพอและอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณรองรับเงินกู้ที่ใหญ่ขึ้น
หากการหมุนค่าใช้จ่ายเพิ่มจำนวนเงินกู้ของคุณก็จะเพิ่มการชำระเงินรายเดือนของคุณและดอกเบี้ยรวมที่คุณจ่ายเมื่อเวลาผ่านไป บ้านจะต้องประเมินราคาเพียงพอที่จะครอบคลุมทั้งราคาซื้อและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
อีกทางเลือกหนึ่งคือการเจรจาต่อรองราคาซื้อที่สูงขึ้นเพื่อแลกกับผู้ขายที่จ่ายค่าใช้จ่ายปิดของคุณ ตัวอย่างเช่นแทนที่จะเสนอ $ 200,000 คุณอาจเสนอ $ 205,000 กับผู้ขายที่ครอบคลุม $ 5,000 ในค่าธรรมเนียมปิด
วิธีการจ่ายค่าใช้จ่ายปิด
เมื่อมาถึงวันปิดคุณจะต้องครอบคลุมค่าใช้จ่ายปิดเต็มจำนวนก่อนที่การขายจะเสร็จสมบูรณ์
ผู้ซื้อส่วนใหญ่จ่ายค่าใช้จ่ายปิดโดยใช้:
เช็คส่วนบุคคลและเงินสดไม่ค่อยได้รับการยอมรับสำหรับการปิดการชำระเงิน
ตรวจสอบกับผู้ให้กู้หรือตัวแทนการชำระหนี้ของคุณก่อนวันปิดเพื่อยืนยันจำนวนเงินที่แน่นอนที่คุณเป็นหนี้และวิธีการชำระเงินที่พวกเขาต้องการ สิ่งนี้จะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงความล่าช้าในนาทีสุดท้ายหรือความประหลาดใจ
ความคิดสุดท้าย
ค่าใช้จ่ายในการปิดอาจรู้สึกท่วมท้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณซื้อบ้านหลังแรกของคุณ แต่เมื่อคุณรู้ว่าค่าธรรมเนียมที่คาดหวังคือใครที่จ่ายเงินให้พวกเขาและพวกเขาอาจเพิ่มได้มากแค่ไหนคุณสามารถวางแผนล่วงหน้าและหลีกเลี่ยงความประหลาดใจ
ค่าใช้จ่ายปิดบางอย่างถูกตั้งค่า แต่อื่น ๆ สามารถเจรจาต่อรองหรือแม้กระทั่งม้วนเข้าสู่การจำนองของคุณในบางสถานการณ์ การช็อปปิ้งสำหรับผู้ให้กู้เปรียบเทียบผู้ให้บริการและขอให้ผู้ขายมีส่วนร่วมสามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายล่วงหน้าของคุณได้
ด้วยการใช้ค่าใช้จ่ายในการปิดต้นทุนตั้งแต่เริ่มต้นคุณจะพร้อมที่จะจัดการกับพวกเขาด้วยความมั่นใจ – และมุ่งเน้นไปที่สิ่งที่สำคัญจริงๆ: รับกุญแจไปที่บ้านใหม่ของคุณ
คำถามที่พบบ่อย
จะเกิดอะไรขึ้นถ้าต้นทุนการปิดของฉันสูงกว่าที่คาดไว้?
หากต้นทุนการปิดของคุณสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้คุณสามารถขอคำอธิบายและตรวจสอบการเปิดเผยข้อผิดพลาดได้ นอกจากนี้คุณยังสามารถเจรจาใหม่กับผู้ขายหรือสำรวจเครดิตผู้ให้กู้เพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมบางอย่าง
ฉันสามารถใช้เงินของขวัญเพื่อจ่ายค่าใช้จ่ายปิดได้หรือไม่?
ใช่โปรแกรมสินเชื่อจำนวนมากอนุญาตให้เงินของขวัญจากสมาชิกในครอบครัวครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการปิด ผู้ให้กู้ของคุณอาจต้องมีจดหมายของขวัญยืนยันว่าเงินไม่จำเป็นต้องชำระคืน
ต้นทุนปิดลดหย่อนภาษีได้หรือไม่?
ค่าใช้จ่ายปิดบางอย่างอาจลดหย่อนภาษีได้เช่นคะแนนจำนองที่ใช้ในการซื้ออัตราดอกเบี้ยของคุณ อย่างไรก็ตามค่าธรรมเนียมส่วนใหญ่เช่นการกำเนิดเงินกู้และค่าใช้จ่ายชื่อไม่สามารถนำไปหักลดหย่อนได้ ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีสามารถช่วยคุณกำหนดสิ่งที่ใช้
ค่าใช้จ่ายในการปิดนั้นแตกต่างกันไปตามรัฐหรือไม่?
ใช่ค่าใช้จ่ายในการปิดอาจแตกต่างกันไปตามรัฐหรือแม้แต่เมืองของคุณ ภาษีท้องถิ่นค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้และค่าใช้จ่ายในการเรียกเก็บเงินมักจะสูงขึ้นในบางพื้นที่ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องประมาณการโดยเฉพาะกับที่ตั้งของคุณ
ฉันสามารถเจรจาค่าใช้จ่ายปิดได้หลังจากลงนามข้อตกลงการซื้อได้หรือไม่?
ใช่ แต่อาจเป็นเรื่องยากกว่านี้ หากค่าธรรมเนียมใหม่หรือสูงกว่าปรากฏขึ้นหลังจากที่คุณลงนามคุณสามารถท้าทายพวกเขาหรือเจรจาต่อรองสำหรับสัมปทานผู้ขาย อย่างไรก็ตามมันง่ายกว่าที่จะเจรจาค่าใช้จ่ายปิดก่อนหน้านี้ในกระบวนการ